纽约惊现$9600产权公寓！真能捡漏买房？高收入家庭同样有机会

在纽约，一套公寓卖多少钱？曼哈顿不少公寓动辄上百万美元，皇后区和布鲁克林许多普通公寓也早已突破50万美元大关。对于不少纽约人来说，买房似乎已经变成了一件越来越遥远的事情。

然而最近，一个住房项目却让不少人怀疑自己看错了数字——最低只需9600美元，就能拥有一套纽约市的产权公寓。

没错，不是月租，不是首付，而是购买价格。

消息传出后，不少人第一反应都是：“是不是少写了两个零？”

事实上，这并不是骗局，也不是房地产开发商的营销噱头，而是纽约市一项特殊的保障性住房项目。不过，当人们深入了解后才发现，这笔看似“捡漏”的交易背后，还有许多必须提前知道的条件。

纽约真的有9600美元的产权房

这次引发关注的是位于布朗克斯Castle Hill社区的Jamie Towers。该项目属于纽约州著名的Mitchell-Lama住房计划。这项计划始于上世纪中期，通过政府提供低息贷款和税收优惠，换取开发商长期提供价格可负担的住房。

根据目前开放的住房抽签信息，Jamie Towers部分合作公寓（Co-op）单位的价格低得令人惊讶：

* 单间公寓：9600美元

* 一居室：12600美元

* 两居室：15600美元

* 三居室（带露台）：20100美元

相比之下，根据Realtor.com的数据，即便是在房价相对较低的Castle Hill地区，房屋售价中位数也达到约36.6万美元。

表面上看，这些公寓几乎相当于用市场价的零头买房。

但这里需要注意的是，这并不是传统意义上的商品房，而是受到政府监管的合作公寓项目。

年收入接近30万美元也能申请

很多人看到“保障住房”几个字，往往会认为只有低收入家庭才能申请。

但纽约的现实情况却并非如此。由于纽约住房成本长期高企，即使收入达到很多州眼中的“高收入”，在纽约依然可能被纳入可负担住房计划覆盖范围。

此次Jamie Towers项目的收入要求为：

单间公寓：家庭年收入4.5万美元至14.25万美元

一居室：家庭年收入5.3万美元至19.4万美元

两居室：家庭年收入6.2万美元至23.85万美元

三居室：家庭年收入9万美元至28.19万美元

换句话说，即使家庭年收入接近30万美元，依然有资格申请部分户型。这也从侧面反映出纽约住房负担压力之大。

最大问题不是价格，而是等待时间

如果你看到这里已经开始心动，那么接下来的现实可能会让你冷静下来。

Jamie Towers采用的是候补名单制度。符合条件的申请人并不会立刻获得住房，而是进入等待名单。

而根据公开资料，目前该项目等待名单上的许多申请人，最早可以追溯到2016年。

也就是说，现在提交申请的人，未来究竟什么时候能够获得住房资格，并没有明确时间表。有可能几年后轮到，也有可能等待十年以上。

不少纽约居民对此开玩笑说：“价格确实便宜，但等待时间可能比孩子读完大学还长。”

对于急需住房的人来说，这显然不是一个能够立即解决问题的方案。

对于许多华人家庭而言，买房除了居住需求之外，往往还承担着资产配置和财富积累的功能。而这恰恰是Mitchell-Lama项目与普通商品房最大的区别。如果未来决定出售房屋，业主并不能像普通公寓那样自由挂牌出售。

根据纽约州住房与社区更新署（HCR）的规定，房屋转售必须经过项目管理机构安排，并优先出售给等待名单中的申请人。更重要的是，售价并非由市场决定，而是根据政府制定的计算公式确定。这意味着，即使未来纽约房价继续上涨，业主也无法像普通房产那样获得巨额升值收益。

换句话说，这类住房更强调“居住属性”，而非“投资属性”。

对于希望通过房产实现财富增长的人来说，这种模式吸引力可能会大打折扣。

社区位置好，每月维护费也不是小数目

除了购房价格之外，购房者还必须承担合作公寓的月度维护费用。Jamie Towers目前的维护费并不低。

根据户型不同，每月维护费用从959.14美元到2443.20美元不等。而且就在2024年，住户还经历了一次大幅上涨——平均每个房间维护费上涨约40.4%。因此，即使购房价格非常便宜，长期持有成本依然需要认真计算。

尽管存在各种限制，Jamie Towers所在的Castle Hill社区本身却拥有不少优势。当然，这笔交易也并非毫无吸引力。

Jamie Towers所在的布朗克斯Castle Hill社区生活配套相当成熟，周边遍布超市、餐馆、商店和社区服务设施，公交和地铁线路完善，前往纽约其他城区也十分便利。

社区最大的亮点之一是占地84英亩的Pugsley Creek Park（普格斯利溪公园）。这里拥有远足步道、自行车道、健身设施、篮球场、高尔夫练习区域、潮汐湿地以及通往东河的皮划艇和独木舟码头，被不少居民视为城市中的“天然氧吧”。在谷歌评价中，该公园获得4.4分的高评分。有居民评价说：“这里让人感觉仿佛远离纽约，茂密的树林和大自然的声音令人放松。”

距离社区约7英里的Orchard Beach同样颇具吸引力。作为布朗克斯唯一的公共海滩，这座占地115英亩的海滨公园拥有沙滩、运动场、游乐场、野餐区和各类休闲设施，夏季更是当地居民避暑休闲的热门去处。

与此同时，从Castle Hill搭乘地铁或公交前往曼哈顿中城，大约只需一小时左右。对于希望降低住房成本，同时又不愿远离纽约核心生活圈的居民来说，这样的区位条件仍具有一定吸引力。

从这个角度来看，如果能够成功获得资格，花不到1万美元拥有纽约一套产权公寓，确实称得上是一笔相当特殊的住房机会。

对于希望降低住房成本、追求长期稳定居住环境的人来说，这里仍然具有一定吸引力。

便宜是真的，但不是“捡漏”

看到9600美元买纽约产权公寓，很多人第一反应是“捡漏”。但事实上，这类住房从设计之初就不是为了让购房者获利，而是为了帮助居民获得长期、稳定且负担得起的住房。

价格低是真的。产权也是真的。但等待时间长、维护费较高、转售受限制，同样都是真实存在的。

对于首次置业者、长期自住家庭以及难以承担纽约高房价压力的居民来说，Mitchell-Lama项目确实提供了一条进入纽约住房市场的低成本路径。

 

但对于习惯将房产视为投资工具的家庭而言，这类住房更像是一张长期居住的“入场券”，而不是实现财富增值的机会。

纽约从来不缺便宜房子。真正稀缺的，是既便宜、又能快速入住、还能自由升值的房子。9600美元的Jamie Towers公寓或许证明了纽约仍然存在低价住房，但它卖的从来不是发财机会，而是一份相对稳定的居住保障。