退休卖房别大意！一不小心，医疗保费可能飙升数百美元
对于许多退休人员来说，出售房屋可能是他们在退休后获得的最大一笔意外财富——尤其是那些拥有房屋几十年的人。随着房价持续上涨，这笔交易常常让人感觉像中了彩票。然而，这笔收入背后，也可能隐藏一个鲜为人知的“医疗保险陷阱”，导致保费意外增加。如果没有提前规划，退休族可能需要为此支付数千美元的额外医疗费用。
IRMAA附加费：保费上涨的隐形推手
医疗保险体系复杂多样，其中一个关键环节是与收入挂钩的每月调整金额——IRMAA（Income-Related Monthly Adjustment Amount）。如果您的收入超过规定门槛，Medicare B部分和D部分的保费将增加。
2026年，收入门槛为：
- 已婚联合报税：218,000美元
- 单身报税：109,000美元
IRMAA通常以家庭调整后总收入（MAGI）计算，其中包括资本收益。也就是说，出售房屋所得的净利润很可能使您超过门槛。AARP指出，如果您在1990年代以20万美元购买房屋，如今以80万美元出售，资本收益将轻松触发IRMAA附加费。
医疗保险权益中心的数据显示，根据MAGI高低，您的月保费可能从202.90美元上涨至最高689.90美元。更重要的是，社会保障署（SSA）通常使用前两年的收入来确定当前保费。因此，即使您在年满65岁时出售房屋，保费仍会基于您63岁或64岁的收入计算。
据估计，一位典型65岁老人在退休后的医疗支出约为172,500美元，任何额外保费都可能对财务计划造成冲击。
如何避免IRMAA陷阱
避免意外附加费的关键是谨慎规划出售房屋的时机。
1、利用资本利得税豁免：如果出售的房屋是主要住所，且过去五年中至少居住过两年，您可能有资格享受资本利得税豁免：
- 单身人士：最高可豁免25万美元
- 已婚联合报税：最高可豁免50万美元
需要注意的是，这些豁免仅适用于资本利得，而非全部销售收入。此外，装修、销售费用和部分交易手续费可计入成本基础，从而降低应税收益。
2、考虑住房规模调整
根据美国国家老龄委员会数据，老年人总支出的约25%用于住房。如果您面临住房成本压力，缩小住房面积可能有助于减轻经济负担。对于63岁以下的房主，提前出售还可以完全避免触发IRMAA；而年纪较大的退休族，通过居家养老或延迟出售，可能降低高保费风险。
3、寻求专业财务建议
财务顾问可以帮助您评估出售房产对收入和医疗保险保费的影响，并设计最优方案。特别是对于高价值房产或房产组合的出售，提前规划可以减少IRMAA附加费带来的冲击。
总的来说，如果您计划在退休后出售房屋，尤其是在63岁以后，务必了解IRMAA附加费及其对医疗保险保费的影响。这不是为了阻止退休人员出售房产，而是为了让这笔财富真正成为“意外之财”，而不是意外负担。提前规划、科学计算、合理安排时机，才能确保退休生活更安心、更稳定。
