购买自住屋及其税务优惠

随着川普贸易战的开打，征收关税的不确定性，令市场对通胀预期有很大的不确定性。30年的贷款利率一路居高不落依然徘徊在 6.625%左右。华尔街市场对今年的降息由原来的4次下降为两次，这周再将联储会的降息次数调低，预测今年可能只降息一次。川普对国外钢铅征收25%及各种其他的关税等政策大概率将会推高建房成本，这可能会进一步推高房价。因为目前美国的刚需房源大约有500-600万套的严重短缺，未来如果调低抵押贷款利率则意味着将有更多人的收入可承担缴付银行贷款及房屋的其他支出并齐齐来竞购为数不多房产，最终可能再掀一波抢屋高潮。

Shark Tank的芭芭拉(Barbara Corcoran) 在去年8月份对彭博电视台表示，较低的抵押贷款利率将刺激“巨大的需求”。她说：因为如果利率再下降一点，就会“让每个人都进入市场，而你会为房子支付更多的钱。”

她表示，入门级住宅市场（即刚需房）将会非常“疯狂”。 “竞标会异常激烈，价格过高，人们感到恐惧，因为人们觉得自己无法取得成功。”这就是为什么等待购买可能无法带来您想要的胜利。“等到利率再下降一个百分点时，你就会看到价格会发生什么，”她说。购房者有多种选择。他们可以等待并尝试把握市场时机（与许多其他购房者一样）。或者，他们可以现在就介入，愿意承受一些短期痛苦，如果抵押贷款利率确实下降，则考虑再融资：即重新办理贷款来降低贷款的成本成本，这是非常可行的。

如果您有钱并且能够以当前利率负担抵押贷款，那么在需求飙升之前立即进入市场可能是最明智的。如果房价上涨，您将获得房子升值的回报。举例：去年7月我为我的客人做了一个贷款，他去年7月在新泽西州爱迪生市用$47万元购买的独幢一家庭，今年7月份重贷，银行为这房子估价，房价现价值为$55万，只花了一年时间房子增值了$8万美元，涨幅惊人。

而投资房地产，有许多税务上的优惠。对一般家庭而言，若要取回比标准扣除额 (Standard Deduction) 更多的退税，最简单的方法就是採用列举扣除额 (Itemized Deduction) 申报与房产有关的税务优惠。以下列举4项跟房屋相关的重要抵税优惠，仅供投资者参考。

1）房贷利息

美国屋主无论是自住或投资房，每年都可以值由贷款利息得到减税。自住房的屋主的利息可以直接在工资收入中扣除，或可借此调低您的纳税级别，少缴更多税金。

2)房屋地产税

房地产税金来抵税，是真实可行却常被忽略的抵税优惠。屋主支付的地方与州府房屋税金，是可以用来扣抵联邦所得税的。如果是自住房每家一万元的地产抵税。投资房的地税则可以全部抵税。

3）装修费用和自住屋每人有25万/夫妻有50万的房产增值免税额（必须拥有5年自住2年）

房屋的装修工程费用在将来出售时是可用于抵消卖房获利的税务负担，据国税局规定，屋主的自住房在满足税务机关的时间规定时出售，如房产增值25万元（每个人）夫妻刚是50万的获利无须课税。例如您在5年前花了35万买了一幢房子或公寓，在五年的时间内自住了两年，五年后的今天房子现价值$60万，那么您的房子在五年的过程中增值了$25万美元，如卖掉后，这$25万美元增值的钱是不需要缴纳任何税金的。且此前装修房屋的费用还可用来抵消获利。而我们在股市投资所赚的每一分钱都要纳个人所得税。这就是为什么许多人都选择投资住宅房地产而致富。

4）卖房相关费用

另外在出售房产时的相关费用也有机会用来抵税，譬如产权保险，广告费房地产仲介费等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用都可以申报抵消资本利得税金。

市场有风险，投资需谨慎！

作者为新美贷款银行的持牌贷款员。现在新美贷款银行推出各种不同的贷款项目，有查与不查收入的贷款各种项目。

-查收入：符合收入条件而首付又不多的朋友，首期最低可放5%买房，适合刚大学毕业出来工作的年轻人，可考虑在宾州(PA)或新泽西州(NJ)或纽约上州(NY)买房，那些地区的房价较低。

-不查收入：有自住房及投资房的贷款。做自住房的贷款只需向雇主求证您现在的工作状态收入，但不需调看报税资料。做投资出租房的贷款则可完全不看个人收入，并可用会司名义购买或重新贷款（LLC或INC)，方便以后转名或转股份。持政治庇护/外国人/学生/旅游签证的朋友都可以申请贷款买房，自住房最低20%首付，买投资房25%首付。欢迎查询，请电话联系：917-580-0767张兆蘭（Helen) NMLS ID#: 1887879