美国购房全过程

在美国拥有一套或一幢自己的房子是许多人的美国梦。在美国买卖房子有一定的程序，而且每个州的程序也不尽相同，下面我们来谈一下在新州西州买房子的程序（大多数州的过程基本上也大同小异）以方便第一次买房子的朋友大致了解和如何面对。

1）银行预批信。需要购房者，首先要向银行机构告知自己的财务收入情况，并让银行根据申请人的财务及收入情况以当时的贷款利息来初步确定申请人能贷到多少贷款。

2）寻找有经验的房地产经纪人来帮助寻找房源和与卖家或卖家经纪人谈判价格。这个也很重要，有时候可为你省下不少钱。

3）签订合同。当你选中房子后，经纪人会代你向卖家提交购房合同，并附上你的银行预批信，如果是很抢手的房子，许多时候卖家也需要买家出示买家的首期银码的银行证明：如银行月结账单。经过一轮的讨价还价后，最终达成买卖双方认同的一致价格，买卖双方在合同上签字后提交律师审核。新泽西州规定买卖双方签字后，需启动律师审核程序（attorney review）。双方律师通过后，购房合同才正式生效。也就是说，在律师审核期间内，如果任一方改变主意不想交易了，可以无理由退出，不承担任何责任。合同生效10天内（也有早于10天的），买家需向卖家律师账户（attorney trust account）或产权公司付约定的押金，一般是购买价的10%。

4）安排检验房子。合同生效10天内，买家要安排房屋检验，需要找有新泽西执照的验房师(home inspector)验房（也有买家选择放弃验房的）。如果发现房屋有结构性损坏或白蚁问题，买家有权要求卖家修理或现金补偿，如果卖家不同意，买家通常也可以选择退出合同而不承担违约责任。

5）向银行正式申请贷款：合同生效后，买家提供购买合同给银行贷款专员并正式向银行申请贷款。

6）房屋估价。在申请人签好申请贷款的文件后，银行会向指定有执照的房屋估价公司订约房屋估价（这费用由买家贷款人出）。估价公司收到款项后便会指派有州执照房屋估值专员（appraiser）对房屋进行测量和并评估房屋的价值，估价公司审核估价专员的报告后会上传给银行。

7）银行批准信(bank commitment letter)。银行通常会在2-4星期左右发出银行有条件的贷款承诺信,这个批准信发出后，贷款申请人必须要提供银行所需资料文件及首期款的银行账户或一切亲人赠与金钱的支票的最后文件然后递上给银行最后的审批。获得银行最后的批准后，即可安排买卖交易时间，一般需要提前七天约定。

8）交易过户：交易当天，买家先要去房子做最后检查（walk through），确保房屋内外是否完好无损，暖气炉热水炉是正常工作的，及检查需要卖家修理的项目是否完成。买家根据律师给出的结算表开好一张银行支票（cashier check or bank check），金额含房款首付、律师费、产权检证费、产权保险、产权登记费等所有交易费用。 交易通常在买家律师办公室进行，手续完成后，卖家经纪人将钥匙交给你，恭喜…。那么你就是正式的房主了！

银行的利息下降了不少，房贷利率高的朋友现在可以考虑做重新贷款。或者变现房屋的现金值来作投资。

投资有风险，入市需谨慎！

作者任职在有超过三十年良好信誉历史的新美贷款银行。我们是贷款银行，我们银行自己负责批贷款及直接借出贷款给客户，没有中间人的手续费用。我们有查与不查收入的贷款项目，投资房买卖可以完全不看收入。也有可只放5%首期的查收入贷款，适合收入较高但存款不足的人士。外国人身份和C8卡及没有合法居留身份但有ITIN 卡的人士也可贷款欢迎查询。作者为持牌贷款专员专业诚信服务好。另也可用公司名义（LLC）买屋，不用看个人或公司报税收入。符合贷款条件者可免费出预批信。想了解详情，请电咨询：917-580-0767张兆兰(Helen)。 NMLS ID; 1887879