在美国买房摊上事了！华人坑了卖家？怎么才能避坑？

在美国抢房大潮中，经常有买家来不及看房就出了价，等看到房子以后发现和图片严重不符合，这时候想退出，有可能会触犯法律，这咋整？

2021年，买房都要网购了，你能信？

有一个外州的华人，为了抢佐治亚州热门地区房源，没有找房产经纪人，也没有找当地的朋友帮忙看房，仅仅凭着卖家放在网上的照片就下了单。

是不是有点网购那味道了？

在她下单拿下房子后过了三天，亲自实地考察了房子。没想到房子跟照片实际差别特别大！

（网图，与实际无关）

（网图，与实际无关）

这位华人买家自述：图片让房子看起来大很多，也亮很多，现实根本不是一回事。现在的情况就是我不再想要买那个房子，我要退出这个买房合约。

这也和多数网购一样，买家秀和卖家秀完全不一样。

这位华人买家为了抢房，当时放弃了尽职调查 (Due diligence)也放弃了检测房屋 (Inspection)，只保留了房屋估价附带条款(Appraisal Contingency) 。

尽职调查 (Due diligence)

尽职调查是在签署合约或是其他交易之前，依特定注意标准，对合约或交易相关人或是公司的调查。

房检 (Inspection)

Inspection，也就是房屋检查，由专业的有执照的房检员完成，是买房过程中的重要一步。

房屋估价附带条款(Appraisal Contingency)

该条款是指，如果银行对房子的估价结果低于合同价格，买家可以选择是否需要取消房屋交易。

现在的情况是，该华人在下单买房后的三天内，需要交5000美元的保证金（earnest money）。

但这位华人买家不想买了，也不想交保证金。

她通知了卖方的房产经纪人说这个房子不想要了，合同到此终止。

她以为这件事就这么算了，没想到卖家的房产经纪人发短信过来，说她不可以随便终止这个合同。

卖家房产经纪人说这房你一定要买。除非房屋估价出现差距。

但谁也不知道房屋估价的最终结果。

这位华人买家不想走到那一步，她怕房屋估价到了她出的买价，那她就必须要买这套房了。

于是这位华人买家问了做房屋贷款的一些朋友，他们的建议是让她不要付5000美元的保证金，直接别理卖家。

他们大概意思是：卖家有权利追诉你，但是一般不会这么做，因为代价比较大，所以不用理他们。

这位华人买家解释：我倒不是想说赖保证金，就是觉得一旦付了保证金，那卖家可能就更有理由强制我买房子了。

网友看了她的描述，都觉得这位华人买家真的不占理。

当然也有支持华人买家的网友。

那么遇到这种事情，应该怎么做呢？

除了网友建议的找一个信得过的房产经纪人以外，海客范也给您总结了几个取消买房合同前必须要知道的事。

看中的房子不想买了怎么办？

买房子的几个关键阶段。

第一是出价（offer）阶段。在讨价还价的过程中，虽然你已经签了字，但只要你觉得卖主没有满足你的要求，你就可以退出，并拿回押金。

第二是房屋估价（appraisal）阶段。买房子需要贷款，银行需要对房子进行专业房屋估价。如果估价低于市场价，拿不到贷款，自然就可以名正言顺放弃购买房子。

第三是房屋检查（inspection）阶段。双方达成协议后，需要作房屋检查。房屋检查重点在于房子结构、屋顶、水电、油漆、有无虫害，也包括上述基本配置。检查多少会找出点毛病。买家可要求修复或补偿（compensation）。在这阶段，买家也可以随时不买。

第四是Walk through阶段。第三阶段过后，在过户前，还有一道程序，就是在最后过户前，再去房子里溜达一圈，确定有没有问题，无论有没有发生问题，买家仍然可以选择退出不买了。

这四阶段都过了，也签过过户文件了，就算房子成交。买家拿到钥匙的这一刻，就无法退房了。

在正式成交过户之后，买家再后悔就不受保护了。

当然，若发现卖家有欺骗、隐瞒等行为，可以起诉。但在房子交易领域，法律只管是否受“损害”（damage），不管如何去“执行”（performance），即不会强迫人买下或卖掉一个房子。房子过户后，法院不会强迫卖主“买回”房子。

但文中这位华人买家自己签了放弃大部分条款的合约，所以理论来讲，她只能利用房屋估价（appraisal）阶段退出，但是她又不愿意承担风险。

于是就陷入了进退两难的境地。

所以说，就算是房产大热的情况下，也不要盲目买房，毕竟是大宗投资，很容易产生一些不必要的麻烦。