美国房价会跌超过30%吗？还能抄底吗？

新冠疫情期间，在新的郊区移民浪潮和历史低利率的推动下，美国房价经历了一段不合理的高涨。

现在专家们开始呼吁：可能会发生类似于2008年次贷危机期间的重大住房崩盘。

那么这次的房价会像2008年那次一样跌的那么厉害吗？

但专家还说了：美国房地产市场的低迷将会到来，但不会像2008年那样。

根据行业基标准CoreLogic Case-Shiller指数，全美房价在2020年上涨了10.4%，在2021年创下了创纪录的18.8%。

无论如何，这都是一个极快的上升，有理由相信这种增长即将停止。

目前美国的抵押贷款利率比去年同期翻了一番，达到6%以上，同时通货膨胀正在打击消费者的钱包，美国经济面临着衰退。

在次贷危机期间，房价从高峰到低谷平均下跌了33%。这次房价会下降那么大吗？

专家说了：不要打这个赌。

美国房地产市场的低迷将会到来，但不会像2008年那样。

上一次金融危机是由房地产市场引起的，房地产价格肯定会下跌。这是由于抵押贷款承保普遍不足的产物。

许多次级贷款借款人购买了可调利率的抵押贷款，然后他们无法支付。这导致了大规模的取消抵押品赎回权。随着失去赎回权的房屋涌入市场，房价下跌，这就导致房屋抵押贷款超过其市场价值。

但这一次，大不相同。

现在，抵押贷款质量普遍较高。借款人的平均FICO得分目前约为750，而2009年为600。这意味着今天的借款人更有信誉，平均而言，应该能够以比上次经济衰退更高的利率偿还贷款。

如今，房主也拥有创纪录的房屋净值。根据房地产行业数据提供商Black Knight的数据，美国借款人已经集体获得了11万亿美元的房屋净值，即他们的住宅保留了20%的最低净值。

直观地说，创纪录的房屋净值也意味着借款人住宅的平均杠桿率较低。如今，房主平均只欠抵押贷款价值的43%。

换句话说，贷款与价值比率处于43%的历史低点。

如今，消费者拖欠抵押贷款的可能性较小。以甩卖价格计算，强制取消抵押品赎回权可能很少，这在2008年次贷危机期间很普遍，当时因此导致房价螺旋式下降。

除了借款人实力外，供需动态也在支撑价格。

许多市场持续的住房短缺正在限制供应。联邦抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）估计，美国缺少约300万套住房。

这是2008年次贷危机后十年房屋建设不足的结果。Black Knight数据显示，在美国50个被追踪的城市中，只有六个城市的房源比疫情前更多。

为什么这很重要？因为这表明，在大多数市场，对房屋的需求继续超过供应。而这种失衡使房价居高不下。

非正式的证据也支持这一数据。

新泽西州北部几位经验丰富的房地产经纪人在交谈时表示，虽然远高于要价的出价数量已经减少，但房屋仍然销售迅速，并且经常高于要价。

今天，许多潜在的购房者都是刚刚开始家庭的千禧一代，即使抵押贷款利率非常高，每月还款也相当昂贵，而且价格缺乏弹性。

话虽这样说，但目前美国房地产确实出现了一部分的价格下跌，特别是在价格上涨和新房建设也飆升的地区（例如德克萨斯州奥斯汀）。

美国著名的住宅建筑公司Lennar联合首席执行官Richard Beckwitt在六月份的房屋建筑商季度财报电话会议上对美国住房市场的「热门与否」进行了总结。

在Lennar看来，目前最大的市场位于佛罗里达州、新泽西州、马里兰州、夏洛特（Charlotte）、印第安纳波利斯（Indianapolis）、芝加哥、达拉斯、休斯顿、圣安东尼奥（San Antonio）、凤凰城、圣地亚哥、奥兰治县（Orange County，橙郡）和内陆帝国（Inland Empire，加利福尼亚州）。这些地区仍然受益于供应紧张和积极的移民趋势。

房价温和下跌的市场包括查尔斯顿（Charleston）、默特尔比奇（Myrtle Beach）、纳什维尔（Nashville）、亚特兰大、科罗拉多州、里诺（Reno）、盐湖城、费城、弗吉尼亚州和加州湾区。

销售价格大幅下降的市场包括洛杉矶、罗利（Raleigh）、奥斯汀（Austin）、萨克拉门托（Sacramento）、西雅图、明尼苏达州和加利福尼亚的中央山谷（Central Valley）。

房地产是一种超本地资产类别，由当地经济、移民模式和最近的新建筑活动驱动。

房主需要跟上当地市场，但呼吁房价下跌40%的权威人士将被证明是错误的。

小编看完感叹下，难道抄底的机会没了？