除非您可以完全用现金购买房屋，否则找到合适的财产只是成功的一半。另一半是选择最佳贷款类型。您很可能会长期偿还贷款，因此找到符合您的需求和预算的贷款很重要。
当您从贷方借钱时，即表示您达成了一项法律协议，可以在规定的时间内（尽管有利息）偿还该笔贷款。
关键要点
•贷款的两个主要部分是本金，即贷款额和对该本金收取的利息。
•美国政府不充当贷款人，但可以担保某些类型的贷款。
•贷款的六种主要类型为常规贷款，合格贷款，不合格贷款（特殊贷款），联邦住房管理局保险，美国退伍军人事务部保险和美国农业部保险。
并非所有贷款产品都是平等的。有些具有比其他准则更严格的准则。一些贷方可能需要20％的首付，而另一些贷方则只需要房屋购买价格的3％。要获得某些类型的贷款资格，您需要原始信贷。其他一些则是针对信用水平低于标准的借款人。
美国政府不是放款人，但它确实保证某些类型的贷款符合收入，贷款限额和地理区域的严格资格要求。以下是各种可能的贷款的清单。
房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是两家政府资助的企业，在美国购买和出售大多数常规抵押贷款。
1.常规抵押
常规贷款是没有联邦政府支持的贷款。具有良好信用，稳定的就业和收入历史以及能够支付3％首付的借款人通常有资格获得由房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）支持的常规贷款，这是两个由政府资助的企业，在这两个企业中购买和出售大多数常规抵押贷款。
为了避免需要私人抵押贷款保险（PMI），借款人通常需要支付20％的首付款。一些贷方还提供首期付款要求低且没有私人抵押保险的常规贷款。
2.符合抵押贷款
合格贷款受联邦政府设定的最高贷款限额的约束。这些限制因地理区域而异。 2021年，联邦住房金融局将一套房的基准合格贷款限额（CLL）设定为548,250美元.
但是，FHFA在该国某些地区（例如，在纽约市或旧金山）设置了更高的最高贷款限额。这是因为这些高成本地区的房价超出基准贷款限额至少115％或更多。
3.不合格贷款
由于贷款金额或承保准则，不良贷款通常不能由房利美和房地美出售或购买。巨额贷款是最常见的不良贷款类型。之所以称其为“巨无霸”，是因为贷款金额通常会超过符合规定的贷款限额。
这些类型的贷款对贷方而言风险更大，因此借款人通常必须显示更大的现金储备，支付10％至20％（或更多）的首付，并具有良好的信誉。
4.政府保险的联邦住房管理局（FHA）贷款
中低收入购房者首次购买房屋时，通常会在无法获得常规贷款的情况下转向联邦住房管理局（FHA）担保的贷款。借款人最多只能支付房屋购买价格的3.5％。
与传统贷款相比，FHA贷款的信用分数要求更为宽松。但是，联邦住房管理局并不直接放贷；它为FHA批准的贷方提供贷款担保。 FHA贷款有一个缺点。所有借款人都需要在贷款有效期内支付预付款和年度抵押保险费（MIP），这是一种保护贷方免受借款人违约的抵押保险。
FHA贷款最适合无法获得传统贷款专业资格的中低收入借款人或无力支付大笔定金的任何人。 FHA贷款允许FICO得分低至500才有资格获得10％的首付，低至580则有资格获得3.5％。
美国退伍军人事务部为不需要首付的合格服务成员提供抵押担保。
5.政府保险的退伍军人事务（VA）贷款
美国退伍军人事务部（VA）为合格的军人，退伍军人及其配偶提供购房贷款担保。借款人可以无须预付定金即可提供贷款金额的100％。其他好处包括交易费用的上限（可以由卖方支付），无经纪人费用和无MIP。
VA贷款确实需要一笔融资费用，这是贷款金额的一定百分比，有助于抵消纳税人的费用。资金费用视您的兵役类别和贷款额而异。以下服务成员无需支付资助费用：
•退伍军人因与服务相关的残疾而获得VA福利
•如果退役或现役工资未获得退伍军人退伍军人资格
•在役或因与服务有关的残疾而死亡的退伍军人的幸存配偶
VA贷款最适合合格的现役军人或退伍军人及其配偶，他们需要竞争激烈的条款以及适合其财务需求的抵押产品。
6.政府担保的美国农业部（USDA）贷款
美国农业部（USDA）提供担保贷款，以帮助全国农村地区的低收入购房者拥有住房。只要物业符合USDA的资格规定，这些贷款就可以为合格的借款人提供很少甚至没有的首付资金。
USDA贷款最适合家庭收入较低的合格农村地区的购房者，他们为首付节省的钱很少，否则就没有资格获得常规贷款产品。
