除非您可以完全用現金購買房屋，否則找到合適的財產只是成功的一半。另一半是選擇最佳貸款類型。您很可能會長期償還貸款，因此找到符合您的需求和預算的貸款很重要。
當您從貸方借錢時，即表示您達成了一項法律協議，可以在規定的時間內（儘管有利息）償還該筆貸款。
關鍵要點
•貸款的兩個主要部分是本金，即貸款額和對該本金收取的利息。
•美國政府不充當貸款人，但可以擔保某些類型的貸款。
•貸款的六種主要類型為常規貸款，合格貸款，不合格貸款（特殊貸款），聯邦住房管理局保險，美國退伍軍人事務部保險和美國農業部保險。
並非所有貸款產品都是平等的。有些具有比其他準則更嚴格的準則。一些貸方可能需要20％的首付，而另一些貸方則只需要房屋購買價格的3％。要獲得某些類型的貸款資格，您需要原始信貸。其他一些則是針對信用水平低於標準的借款人。
美國政府不是放款人，但它確實保證某些類型的貸款符合收入，貸款限額和地理區域的嚴格資格要求。以下是各種可能的貸款的清單。
房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是兩家政府資助的企業，在美國購買和出售大多數常規抵押貸款。
1.常規抵押
常規貸款是沒有聯邦政府支持的貸款。具有良好信用，穩定的就業和收入歷史以及能夠支付3％首付的借款人通常有資格獲得由房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）支持的常規貸款，這是兩個由政府資助的企業，在這兩個企業中購買和出售大多數常規抵押貸款。
為了避免需要私人抵押貸款保險（PMI），借款人通常需要支付20％的首付款。一些貸方還提供首期付款要求低且沒有私人抵押保險的常規貸款。
2.符合抵押貸款
合格貸款受聯邦政府設定的最高貸款限額的約束。這些限制因地理區域而異。 2021年，聯邦住房金融局將一套房的基準合格貸款限額（CLL）設定為548,250美元.
但是，FHFA在該國某些地區（例如，在紐約市或舊金山）設置了更高的最高貸款限額。這是因為這些高成本地區的房價超出基準貸款限額至少115％或更多。
3.不合格貸款
由於貸款金額或承保準則，不良貸款通常不能由房利美和房地美出售或購買。巨額貸款是最常見的不良貸款類型。之所以稱其為「巨無霸」，是因為貸款金額通常會超過符合規定的貸款限額。
這些類型的貸款對貸方而言風險更大，因此借款人通常必須顯示更大的現金儲備，支付10％至20％（或更多）的首付，並具有良好的信譽。
4.政府保險的聯邦住房管理局（FHA）貸款
中低收入購房者首次購買房屋時，通常會在無法獲得常規貸款的情況下轉向聯邦住房管理局（FHA）擔保的貸款。借款人最多只能支付房屋購買價格的3.5％。
與傳統貸款相比，FHA貸款的信用分數要求更為寬鬆。但是，聯邦住房管理局並不直接放貸；它為FHA批准的貸方提供貸款擔保。 FHA貸款有一個缺點。所有借款人都需要在貸款有效期內支付預付款和年度抵押保險費（MIP），這是一種保護貸方免受借款人違約的抵押保險。
FHA貸款最適合無法獲得傳統貸款專業資格的中低收入借款人或無力支付大筆定金的任何人。 FHA貸款允許FICO得分低至500才有資格獲得10％的首付，低至580則有資格獲得3.5％。
美國退伍軍人事務部為不需要首付的合格服務成員提供抵押擔保。
5.政府保險的退伍軍人事務（VA）貸款
美國退伍軍人事務部（VA）為合格的軍人，退伍軍人及其配偶提供購房貸款擔保。借款人可以無須預付定金即可提供貸款金額的100％。其他好處包括交易費用的上限（可以由賣方支付），無經紀人費用和無MIP。
VA貸款確實需要一筆融資費用，這是貸款金額的一定百分比，有助於抵消納稅人的費用。資金費用視您的兵役類別和貸款額而異。以下服務成員無需支付資助費用：
•退伍軍人因與服務相關的殘疾而獲得VA福利
•如果退役或現役工資未獲得退伍軍人退伍軍人資格
•在役或因與服務有關的殘疾而死亡的退伍軍人的倖存配偶
VA貸款最適合合格的現役軍人或退伍軍人及其配偶，他們需要競爭激烈的條款以及適合其財務需求的抵押產品。
6.政府擔保的美國農業部（USDA）貸款
美國農業部（USDA）提供擔保貸款，以幫助全國農村地區的低收入購房者擁有住房。只要物業符合USDA的資格規定，這些貸款就可以為合格的借款人提供很少甚至沒有的首付資金。
USDA貸款最適合家庭收入較低的合格農村地區的購房者，他們為首付節省的錢很少，否則就沒有資格獲得常規貸款產品。
