纽约租金透明法1月底即将生效：你的公寓，可能比你想象的更便宜

在纽约，数以百计居住在租金管制或租金稳定公寓中的租客，至今仍不清楚自己究竟拥有哪些合法权益，更不知道自己“应该付多少钱”。租金制度的复杂、信息的不透明，让不少人长期在不知情中多付房租。

住在布什维克社区近六年的居民泰奎拉·普莱德（Tequila Pride）就是其中之一。她回忆说，刚搬进公寓时，偶然发现这栋楼属于租金管制范围，但所有关键信息几乎都要靠自己去查。“联系住房和社区重建局（DHCR）、申请租金历史记录，这些事情往往要花上几周甚至几个月时间，而房东从来没有主动告诉过我任何情况。”

正是在反复查询、等待回复的过程中，普莱德发现自己实际上一直在多付房租。这段经历让她深刻意识到，纽约的租金信息对普通租客来说是多么隐蔽而复杂，也正因如此，她坚定支持即将于1月23日生效的纽约市《租金透明法案》（Rent Transparency Act）。

这项法律由市议员桑迪·纳斯（Sandy Nurse）牵头提出，要求凡是设有租金管制或租金稳定单元的建筑，必须在公共区域——例如大楼大厅——张贴清晰可见的告示，并使用英文和西班牙文双语，明确说明该建筑是否属于租金管制范围，同时告知租户如何查询个人单元的租金历史记录。

纽约市普遍存在一种误解，认为“租金管制公寓很难找”，其实纽约市近50%的住房都是租金管制公寓。

根据纽约市租金指导委员会的说法，“纽约市 230 万套出租房中约有 100 万套被认为是租金稳定的（另有 16400 套是租金管制的）。”

提高租金透明度的措施对租户来说仍然负担过重。目前，只有州住房和社区重建部门才会向现有住户提供租金历史记录，而且必须通过邮寄申请的方式，将申请与特定公寓关联起来。

“当人们不了解情况时，房东就可能向他们收取过高的租金、对他们进行骚扰，最终把他们赶走，”纳斯指出。她表示，这项法律的核心目标，是在问题发生之前就阻断这些模式，让租户从搬进来的第一天起，就清楚自己应当支付的合法租金。

纳斯强调，由于长期存在的法律漏洞和信息不透明，纽约已经失去了超过13万套租金管制住房。“这项法律的意义，在于保护我们仅存的这些住房资源，确保每一位租户都清楚自己的权利。”

根据新法，张贴在大厅里的告示将基于纽约州现有的租金登记数据库，涵盖房东每一年向政府申报的租金记录。这被视为赋权租户的重要第一步。

对普莱德而言，如果这项法律在她刚搬入时就已存在，她本可以避免几个月的困惑与奔波。如今，她认为这项立法带来的不仅是“信息更清楚”，更是一种现实的保护。“把这些信息公开出来，能为很多人节省时间、精力、压力，甚至是真金白银，”她说。

那么，《租金透明法案》生效后，租客和潜在租客该如何判断某个具体公寓是否受到租金稳定或租金管制保护？

目前，租房者可以在纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board）的网站上查到哪些建筑属于租金管制或租金稳定范围，但需要注意的是，只有现有租户，才能查询到自己具体单元的状态。

此外，租户还可以通过填写纽约州住房和社区重建局（DHCR）提供的在线表格，申请查询公寓是否属于租金管制或租金稳定单元，并获取完整的租金历史记录。通常情况下，租户会在大约20个工作日内，通过邮寄方式收到官方回复。

根据纽约市长公共事务部门发布的信息，如果符合以下特征，租户很可能居住在租金稳定公寓中：例如，房租金额并非整数；或者房租涨幅只能按照纽约市租金指导委员会每年规定的比例调整，例如一年期租约上涨3%，两年期租约上涨4.5%。

2026年全面实施的《租金透明法案》正是通过要求房东在公共区域张贴告示，并提供明确的查询指引，来帮助租户和潜在租户更容易识别建筑和公寓的租金属性。法案发起人桑迪·纳斯认为，信息公开本身，就是防止房东非法涨租、侵害租户权益的有力工具。

正如普莱德的经历所揭示的那样，在纽约，租金信息的“不透明”往往意味着真实的经济损失。而这一次，贴在大楼大厅里的几张告示，或许将改变很多租户的命运。