纽约房产税又要涨？！租金不许涨，税费却猛涨？2.6万套公寓成“僵尸房”

在“冻结租金、降低生活成本”的政治口号之下，纽约房产市场正走向一个更为拧巴的现实。

随着纽约市财政局公布最新一轮房产初步评估清单，房主和房东们发现，一个几乎不可避免的结果正在逼近——房产税账单即将上涨。而这一切，正发生在新任市长曼达尼高调承诺“冻结租金”的背景之下。

“你不能既要又要”

“你不能一边冻结租金，一边却提高我的房产税。”拥有100处房产的 HL Dynasty 与 Gotham Housing Alliance 首席执行官 Humberto Lopes 直言不讳。

根据最新评估名单，洛佩斯在布鲁克林湾脊区参议员街446号的一栋 20层租金管制公寓楼，估值将从 7.8万美元跃升至9.1万美元。这一轮评估中：

合作公寓、产权公寓和出租公寓楼（2类房产）平均上涨 6.2%

一至三户住宅（1类房产）上涨 4.7%

史坦顿岛住宅涨幅最高，达 5.1%

这意味着什么？更高的估值，几乎注定带来更高的房产税账单。

“你们要冻结租金？那就冻结或降低房产税。”洛佩斯说，“现在的情况是，我的租金被锁死，成本却在失控上涨。”

在曼达尼政治支持度最高的布鲁克林，房价评估涨幅也最为夸张：

布鲁克林合作公寓和普通公寓楼评估值上涨 11.1%，全市最高

商业地产整体上涨 5.8%

布朗克斯商业地产涨幅达 11%

零售建筑估值上涨 5.9%，其中布鲁克林零售建筑涨幅最高，为 7.6%

纽约经济适用房业主协会一名发言人直言：“这些更高的评估只意味着一件事——更高的房产税账单。而房产税，最终一定会被转嫁到租户身上。”

他补充说：“不断上涨的房产税，本质上就是隐形租金上涨。”

租金冻结 + 成本失控 = 公寓空置

问题并不仅仅是税。自纽约州 2019年租金稳定法 实施以来，房东在空置单元上的调价空间被大幅压缩。去年秋天，一批小型房产业主提起诉讼，称法律让“重新出租”在经济上变得不可行。

在其中一宗诉讼中，房东兄弟 帕什科和托尼·卢尔格尤拉伊 指出，他们楼里一套空置的租金管制公寓，租金上限仅700美元。按当前维修、保险、税费和人工成本计算，出租反而意味着持续亏损。

结果是什么？房子空着。根据美国人口普查局 2024 年数据，纽约受管制房产中，超过 26,000 套租金管制公寓处于空置状态，却没有投放市场——这些被称为“僵尸房”。

受挤压的不只是大型房东。洛佩斯在布鲁克林红钩区科菲街拥有三栋三户住宅，目前房产税约 35,151美元。按新评估，他预计税单可能接近 38,000美元。

“在红钩区，”他反问，“这不疯狂吗？”

曼达尼政府：不是加税，是评估

面对争议，曼达尼政府坚决否认“加税”。市府发言人多尔·佩克克 表示：“自1月1日以来，纽约市并未提高房产税税率。上一次提高税率的市长是迈克·布隆伯格。”

她强调，这份报告只是对房产市场价值的年度评估，而非税率调整；法律也设有年度评估上限，防止估值暴涨。

市政厅同时指出，评估上涨反映的是新建住房、经济增长和市场变化，只是计算房产税的其中一环。

在竞选期间，曼达尼曾明确表示，希望：将税收负担从“税负过重的外围行政区房主”，转移到“更富裕、白人社区中更昂贵的房屋”；修改州法律，不再将合作公寓和产权公寓视作出租房产，以降低税负；推动系统性房产税改革，纠正长期存在的不公平结构

但在改革真正落地之前，现实中的房主与租户，正被夹在“冻结租金”和“成本飙升”之间。

财政部已向业主寄出 房产价值通知书（NOPV），业主可在评估名册最终确定前提出异议：

2类、3类、4类房产：截止 3月2日

1类房产：截止 3月16日

今年6月，财政部将据最终评估生成 2027财年房产税账单（7月1日起生效）。

同时，市府仍提供多项减免与豁免计划，适用于老年人、退伍军人、残疾人、神职人员等，并可申请 分期缴纳房产税。

但在许多房主看来，问题的核心并不在流程，而在于一句话：当租金被冻结、税费上涨、成本失控时，谁来为这座城市的住房系统兜底？