纽约市住房供求难以缓解，即将来临的降息能否成为市场强心剂？
高楼耸立的繁华纽约市，是全世界的人都向往的旅游、工作，和居住的城市。而正是这个原因，让这个百年历史的大都会，像香港、新加坡，等其他全球大城市一样，寸土寸金。不过纽约也和这些城市一样，面临着非常严峻的问题，那就是高昂房价所带来的，更低的住房可负担性。
近期，彭博社报道了一则在纽约住房的真实案例，住在纽约市布鲁克林格林堡（Fort Greene）的68岁建筑师丹·亚非特（Dan Yafet），因为无法再负担近些年激增的生活和租金成本，已经如此高龄的他，被迫选择寻找室友。
最终，他找到了86岁的阿伦·菲尔博（Alan Ferber），两人共享位于四层的一个二室公寓，并分摊$2,000美元的月租。
阿伦的情况只是纽约住房可负担性问题的一个缩影。越来越多像阿伦一样出生于美国婴儿潮世代（Baby Boomer）的人，要想在城市里生活，必须要格外省钱，或是寻找室友，才能在退休金逐渐榨干的紧张情况下过活。
今年，一项由哈佛大学主导的住房调查显示，有接近100万年龄超过65岁的美国人，正在与非亲属合租，而且在许多美国找室友的网站上，有越来越多的高龄用户注册。根据数据显示，美国的合租人群中，有25%的合租室友年龄超过45岁，相较于10年前，这个百分比翻了一倍。
如今，像丹和阿伦这样的美国高龄城市住户，不得不承受更多住房问题所带来的经济压力，而纽约市的住房可负担性问题，开始影响着越来越多不同年龄段的纽约客。
纽约市房租和房价不断上涨，丹和阿伦的退休金都已经快被榨干，生活压力徒增
来源：Bloomberg – NYC’s Rent Surge Drives 86-Year-Old to Move in With a ‘Boommate’.
僧多粥少，价格飞涨
目前，纽约市的住房市场正面临五十多年来最严峻的挑战，租房空置率仅为1.4%，求大于供，不断推高当地的居住成本，而且暂时看不到缓解的迹象。
与之相对的，近几年来美联储所实行的高息政策，推高了地产开发商的借贷成本，极大地抑制了纽约五个行政区的地产开发活动。
据纽约市建筑部门7月公布的历史统计数据，除了2020年新冠疫情封锁期外，今年5月申请的多户家庭建筑许可证数量，创下了十年来的最低，仅有36个项目申请。并且在去年，纽约市也只有大约15,500个公寓单元获得建筑许可，同样是自2016年以来的最低水平。
近十年来纽约多户家庭开发数量的激增，均出现在税务减免政策即将到期之前
来源：Bloomberg – New York City Apartment Construction Is Grinding to a Halt.
专家们担忧，这一切可能导致纽约市 — 美国人口最多的城市，面临严峻一个的现实：不久的将来，纽约可能只有极其富有的人才能负担得起。
当然，住房的问题，也不仅仅影响纽约市当地的住宅市场，更会影响到目前纽约市市场价值约$3,150亿美元的各类商业地产的整个市场情况。
疫情之后，纽约市以办公楼为代表的商业地产，已经因为在家办公与办公室办公的混合办公形式，而面临重大调整，许多在纽约的中等收入上班族，也因为当地过高的房价，而搬离纽约，选择通勤时间在可接受范围内的市郊地区生活。
短期内新建住宅的供应不足，进一步推高了纽约市这两年房价和租金的上涨，加剧了当地的住房可负担性问题。目前纽约市的房租，相比疫情前上涨了33%，住房的销售价格中位数，也上涨了24%。
根据纽约州劳工部和美国人口普查局的数据，从 2010 年到 2023 年，纽约市的就业岗位数量增长了 25%，大大超过当地仅仅 7% 住房存量的增长。
此外，由于高利率和贷款机构的撤资，住宅地产开发项目的延期和停滞，也使得供求之间的紧张关系，难以在短时间内缓解。
地方政府做了哪些尝试？
为了推动纽约市当地住宅的开发，增加可负担公寓的供给，纽约市政府曾推出了421-a地税优惠政策，开发商可以通过在新建项目中，加入一定比例的可负担公寓，留给低收入人群购买，来换取数十年的地税减免。
在421-a这一重要的激励政策于2022年到期后，今年4月，纽约州长凯西 · 霍楚尔 (Kathy Hochul) 提出了一项新的地税优惠政策 — 485-x，希望能够延续421-a的有效性，鼓励开发商建造更多住宅。
除了地税之外，纽约市政府也在通过各种方式，促进当地的住宅供应量。今年，纽约市长埃里克 · 亚当斯 (Eric Adams) 提议在纽约实施更多的“区域再规划” （Re-zoning），并放下豪言，要在未来十年内，在纽约市新增50万套住宅单元。
具体实施方面，纽约市政府会为低收入人群提供住房补助、优惠贷款，又或是为住宅开发商提供融资便利，或是以拨款建设和翻新政府拥有的政府楼等方式，来缓解当地的住房可负担性问题。
比方说纽约市政府近些年来大力推广的经济适用社区合作计划（Affordable Neighborhood Cooperative Program），该计划由纽约市政府旗下的住房保护和发展部（NYC HPC）牵头，挑选合格的开发商，建设或翻新由政府拥有的多家庭住宅楼。该计划也以政府补贴的形式，向经济适用社区的购房者提供低息贷款，每套住宅单元的所能分配的低息贷款，最高可达$200,000 美元。这类住宅的房产所有权，将归纽约市政府所有，直到可负担社区的购房者偿还完贷款，享有低息贷款的年限，可长达40年。
纽约市的经济适用社区合作计划从2015年开始实行至今
来源：ReData.nyc- Affordable Neighborhood Cooperative Program.
此外，纽约市政府旗下的住房开发公司（NYC HDC），也推行过可负担住房合作计划（Affordable Cooperative Housing Program），向可负担住房的开发项目提供融资便利。该项目为能够提供与建设至少50套可负担住房单元，并且以市场价格售出最多25%的住房的地产开发项目，提供利率更低的贷款，以及随着项目建设进度所需要的配套的建筑贷款的融资便利。
尽管，纽约市政府通过许多措施，为解决当地的住房可负担性而努力，然而许多地产业界的专家认为，如今美国大城市的住房的问题，原因不在供给端，而是在消费端。
目前纽约市区新建住宅增长量与人口增长能够匹配的地区，以长岛市（LIC）、布鲁克林市中心（Downtown Brooklyn）、威廉斯堡（Williamsburg）为代表，更多地区的新房供应量跟不上需求
来源：Bloomberg – New York City Apartment Construction Is Grinding to a Halt.
居民购买力才是核心问题
美国住房的可负担性差要从很多层面来看。居高不下的租金和售价当然是最主要的一方面，然而另外一个很重要而且很难直接解决的难题，是居民们的真实购买能力。
从2008年次贷危机之后的奥巴马时期，到经济大受影响的疫情时期，长达多年的时间里，美国一直依赖着量化宽松的宏观经济调控方式，来恢复和促进经济增长。
随着疫情期间，全球供应链的成本，在各方面的上升，使得美国居民在近两年饱受通货膨胀的影响，在纽约这样物价和生活成本原本就很高的大城市，更是如此。
考虑通胀调整后的纽约市居民收入为每小时$42.31美元，通胀大大降低了当地居民的真实购买能力
来源：Department of Labor U.S. Bureau of Labor Statistics, Office of the NYC Comptroller – New York by the Numbers Monthly Economic and Fiscal Outlook
和疫情前相比，纽约市居民的钱，如今更不值钱了，居民实际的购买能力，已经缩水。
与此同时，这两年美联储持续的加息政策，也浇灭了许多准备购买人生中第一套房产的美国人的消费热情，过于高昂的按揭抵押贷款利率，不仅催高了住宅价格，也使得普通消费者每个月所负担的成本，大大上升。
作为美国住宅销售主力军的二手房，在2023年底创下自1995年以来最低的销售量
来源：Bloomberg – US Existing-Home Sales Fall, Cap Worst Year Since 1995.
除了贷款成本的增加，自2020年以来，美国居民所面对的地产税、保险，以及水电费等成本，整体也上涨了26%，进一步加剧了美国人的养房成本。
在衡量居民生活成本的可负担法则中，我们往往认为，与住房相关的成本和支出，应该不超过居民整体收入的30%。
美国开间公寓的中位租金接近1,500美元，这个价格是许多低收入人群无法触及的
来源：Bloomberg – The US Housing Crisis Is Really About Low-Wage Jobs.
但是结合美国劳工部统计局的美国劳工收入情况数据，以及Zillow上目前全美户型最小的Studio户型的月租金中位数来看，美国劳工可负担的月租金中位数只有$1,480美元/月，尚未达到$1,500美元/月的月租金中位数。并且，美国大约有十分之一的劳工，每月仅能负担$733美元的住房成本，而其中更有大约90万的美国劳工，只能负担每个月$377美元的住房成本。
这一部分美国收入最低的居民，正在面临的问题，不仅仅是没有足够的经济来源去支持买房，甚至连每月租房，都成了一种困难。
从这个角度来看，就算在美国范围内，突然增加大量的住房供应量，使得美国的住宅价格出现调整，但在美国买不起房、租不起房的人，仍然因为个人收入水平以及购买力的原因，受困于住房可负担性的问题之中。
降息能否带来转机？
这么看来，想要进一步缓解深受可负担性影响的纽约市的住房问题，一方面需要依靠地方政府推动优惠政策，另一方面更需要想办法给居民的生活成本减负，给美国人的购房和养房减负。
当下来看，在宏观调控层面，对于促进市场向健康方向前进，最有效的措施，便是美联储即将开始的降息。
就在上周五，美联储主席杰罗姆 · 鲍威尔（Jerome Powell）在杰克逊霍尔举办的全球央行年会上正式宣布，美联储即将开启降息周期，而市场普遍认为，美联储在2024年接下去两个季度内的降息幅度，接近100个基点，也就是1%的利率，并且在2025年的降息幅度，也接近1%。随着基准利率的下降，美国居民购房时所背负的按揭抵押贷款的利率，也即将显著下降。
全美按揭抵押贷款利率与二手房交易量，历来呈现显著的负相关，贷款利率越低交易量越大
来源：Visual Capitalist, FreddieMac, Trading Economics – The U.S. Mortgage Rate vs. Existing Home Sales.
纽约市曼哈顿的二手房交易量与按揭抵押贷款利率，也呈现较为显著的负相关，于2024年第一季度，到达2012以来的历史新低点
来源：Bloomberg – The US Housing Crisis Is Really About Low-Wage Jobs.
美联储的降息，一方面可以直接减少购房者的房贷负担，另一方面也减少了地产开发商们在项目建筑过程中，所负担的财务压力，鼓励开发商开展更多的住房建造项目。
全美开建住宅与建筑审批数量与利率，也呈现较为显著的负相关
来源：Bloomberg – New US Home Construction Plunges to Slowest Pace Since June 2020.
自从低息环境结束后，全美的新建住宅建筑许可数量，以及已经开始建设的住宅数量，两个数字也都分别回归至2020年以来，4年的最低点，建筑许可数量下降到年化138.6万套，已经开始建设的住宅数量，则下降到年化127.7万套。
究其原因，与疫情之前相比，现在美国的地产开发商正面临着融资成本上涨和建筑成本上涨的双重压力。
相比低息时期，近两年美国建筑商的融资负担显著增长
来源：NAHB – Survey on Acquisition, Development & Construction Financing, Q2 2024.
以美国主流的住宅类型单户家庭为例，根据全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）8月公布的行业数据，目前全美住宅建筑商所背负的平均有效利率，约在12-15%之间，大大高于疫情前的7-10% 。其中在建筑单户家庭过程中所需要的建筑贷款，平均有效利率最高，接近15%。
与此同时，疫情后，由全球供应链价格上涨所导致的建筑材料上涨，以及通货膨胀后相关建筑服务、人力成本的上涨，也使得美国住宅建筑商的盈利空间变小，不得不承担更高的建筑费用，以及相应的风险。
与2015年相比，如今美国单户家庭建筑的材料成本上升了53.14%
来源：FRED, U.S. Bureau of Labor Statistics – Producer Price Index by Commodity: Inputs to Industries: Net Inputs to Multifamily Residential Construction, Goods.
与2015年相比，如今美国单户家庭建筑的服务及人工成本上升了45.51%
来源：FRED, U.S. Bureau of Labor Statistics – Producer Price Index by Commodity: Inputs to Industries: Net Inputs to Single Family Residential Construction, Services.
今年7月美国居民消费价格指数（Consumer Price Index）的报告更是指出，住房相关的成本，涉及并影响到了全美CPI涨幅当中的90%。
也因此，在降息的同时，联邦政府能否控制好通货膨胀的速度，也直接影响美国住房建筑开发商，是鼓励或打击开发商为购房者建造更多库存的关键因素。
与此同时，通货膨胀的程度，也是把控美国房价上涨程度的阀门 – 毕竟升高的成本最后都将传递给住宅的消费者。而且，也只有美国居民每日生活必需品的价格稳定了，他们才会有更多可支配的收入留给住房成本。
结语
作为美国人口最多、住房成本最高的城市，纽约市住房短缺与价格高昂的问题，不会在短时间内得到改善。
由于纽约市特殊的经济、文化地位，这座城市不仅吸引着当地的纽约客，来自外州的美国人，还吸引着世界各地或因为工作，或因为理想，而选择在纽约市置业安家的海外买家。
今年9月，美联储很可能就会开启一个持续多年、全新的低息时代。逐渐下行的利率，对于美国地产市场，对于纽约市的地产市场来说，无疑都是最大的好消息。宏观上来讲，它可以增加市场的流通性、促进企业的发展，在诸多方面影响到民生经济，在增加美国居民收入的同时，降低住房成本。
当然，最终纽约市当地的住房销售量是否能健康恢复，还是以美国这个国家、纽约这座城市的经济基本面为依托。假设说，纽约市的房价能从高息时期的水平持续健康回调，将会有更多人在这座城市完成购房与筑家的梦想，那么这个低息时代，对于纽约市来说，将会是它住宅地产市场良性发展的新时期。
