特朗普重拳砸向华尔街房东：禁止大资本买房，房企股价瞬间跳水

唐纳德·特朗普总统近日高调抛出一项震动房地产与资本市场的提议——禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅。他直言不讳地表示，住房应当属于普通美国人，而不是企业资本，“人们住在房子里，而不是公司里”。

这一表态迅速引发华尔街震荡，多家以独栋住宅出租为主营业务的上市公司股价大幅下挫，房地产与私募股权行业高度警惕。

“美国梦正在被夺走”

特朗普周三在其社交平台 Truth Social 上发文，将矛头直指拜登政府的经济政策。

“长期以来，买房置业一直被认为是美国梦的巅峰——这是对辛勤工作和做正确事情的回报，”特朗普写道，“但现在，由于乔·拜登和国会民主党人造成的创纪录高通胀，这个美国梦对太多人来说越来越遥不可及，尤其是对年轻的美国人来说。”

他进一步表示，正是基于这一现实，他将立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅，并呼吁国会将这一政策立法固定下来。

特朗普尚未公布禁令的具体实施方式或时间表，但他表示，将在两周后于达沃斯举行的世界经济论坛年会上，就住房可负担性和住房拥有权问题发表更系统的政策讲话。

自2008年金融危机以来，华尔街资本大举进入美国住房市场。以黑石集团为代表的私募股权机构，通过大规模收购止赎房产和新建住宅，迅速建立起独栋住宅出租帝国。

据路透社报道，这些机构在过去十多年中购买了数十万套独栋住宅。住房权益倡导组织以及民主党人士长期批评这一模式，认为其减少了普通购房者的房源供给，并推高了房价和租金。

私募股权利益相关者项目（Private Equity Stakeholder Project）数据显示，黑石集团目前是美国最大的私募股权公寓所有者，拥有超过23万套公寓单元。近年来，该集团还斥资数十亿美元收购了 Tricon Residential、American Campus Communities 和 AIR Communities 等房地产公司。

市场迅速“用脚投票”

特朗普表态后，相关上市公司股价迅速下跌。

American Homes 4 Rent 股价跌至三年来最低点 28.84 美元，随后因波动过大一度暂停交易

Invitation Homes（全美最大的独栋住宅租赁公司）股价下跌约 6%

黑石集团 股价跌至一个月低点 147.52 美元

阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management） 股价下跌约 5%

全国租赁住房协会理事会的一位发言人对福克斯商业频道表示：

“住房负担能力确实是一个至关重要的问题，我们赞赏政府致力于确保美国民众能够获得多样化的住房选择。我们期待与白宫和其他政策制定者就这一重要议题展开讨论。”

该机构同时强调，专业独栋住宅供应商在整个住房市场中只占很小一部分，并称该行业“既支持租房者，也支持他们最终实现购房梦想”。

年轻世代被挡在“门外”

多项数据表明，住房可负担性问题正在深刻影响美国年轻人。

Redfin 发布的《2025年11月全美住房市场概览》显示：美国房屋销售价格中位数约为 433,214 美元，同比上涨 0.7%；当年共售出 363,194 套 房屋，同比下降 6.7%。

与此同时，Motley Fool 的数据显示，2024 年美国家庭收入中位数为 83,730 美元，同比增长 4%，收入增速明显落后于此前数年的房价和利率上涨。

Redfin 的世代分析进一步揭示了结构性差距：

Z 世代住房拥有率从 2023 年的 26.3% 降至 2024 年的 26.1%

千禧一代从 54.8% 微升至 54.9%，但增长几乎停滞

X 世代住房拥有率升至 72.9%

婴儿潮一代升至 79.6%

Redfin 指出，按理说千禧一代和 Z 世代正处于结婚、生育、事业稳定的购房“黄金期”，但高房价和高抵押贷款利率让许多人被迫继续租房。

美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2025 年第三季度全美现有独栋住宅价格中位数为 426,800 美元，此前夏季一度创下 435,300 美元 的历史新高。

《抵押贷款新闻日报》则指出，目前 30 年期固定抵押贷款平均利率为 6.19%，虽较高点有所回落，但仍对首次购房者构成显著压力。

参议院住房委员会主席、共和党人蒂姆·斯科特表示，他支持特朗普改善住房可负担性的目标，但认为解决问题的关键仍在于扩大住房供应。

“2026年必须是我们真正解决工薪家庭住房负担能力问题的一年，”斯科特在接受采访时说，“我欢迎总统探索各种方式提升住房拥有率，尤其是首次购房者。”

他同时强调，自己将继续推动两党合作的《住房之路法案》，认为这是“让美国梦重新变得可及的现实路径”。