支持还是反对？关于“还贷到90岁”，你需要知道的一切
美国总统特朗普近日再度提出推出“50年期住房抵押贷款”的构想，试图通过延长贷款期限来缓解全美房价高企与购房负担加重的问题。该提议被联邦住房金融局局长比尔·普尔特（Bill Pulte）称为“一场彻底的游戏规则改变”，但同时也在政界与金融界引发巨大争议。
根据特朗普团队的设想，50年期房贷将使购房者的月供显著下降，从而帮助低收入与首次购房者进入市场。
消费者金融专家、BadCredit.org分析师艾丽卡·桑德伯格（Erica Sandberg）指出：“对那些被月供门槛挡在门外的人来说，延长期限可以让他们实现拥有住房的梦想。”
她以一套售价40万美元、首付8万美元、年利率5.98%的贷款为例说明，若采用30年期贷款，月供约为2293美元；而延长至50年期后，月供将降至约2055美元，减少约240美元。桑德伯格表示，如果购房者未来财务状况改善（例如偿清其他贷款），仍可通过再融资调整贷款结构。
然而，多数经济学家和金融机构警告称，这一方案或将适得其反。延长贷款年限意味着购房者在极长时间内几乎只在支付利息，而本金偿还进度极慢。
瑞银集团分析师指出：“将贷款期限从30年延长到50年，可能使购房者在房屋生命周期内支付的利息总额翻倍。”根据美联社分析，在相同利率下，购房者使用50年期贷款将比30年期多支付约39.8万美元的利息。美联社还计算称，若不计房价上涨与首付因素，50年期房贷购房者需约30年才能积累10万美元资产净值，而30年期贷款仅需12至13年。
不过，也有业内人士认为，50年期贷款并非全无意义。Nation One Mortgage公司副总裁菲尔·克雷森佐（Phil Crescenzo）认为，“虽然积累资产的速度更慢，但对于长期租房者而言，这至少是进入住房市场的机会。”
另外，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新数据，美国首次购房者平均年龄已升至40岁，为历史新高。高企的房价和6%至7%的房贷利率让许多年轻人被迫留在租房市场。有分析指出，若实行50年房贷，一些年轻购房者可能要“还贷到90岁”，这意味着许多购房者可能在退休后仍背负房贷，甚至将债务留给下一代。
目前，特朗普的“50年房贷”计划尚处于初步构想阶段。根据美国《多德-弗兰克法案》（Dodd-Frank Act）规定，受政府支持的合格房贷期限不得超过30年。若要推出50年期贷款，特朗普政府需推动国会修法。
此外，该计划还与特朗普政府拟将房贷巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）私有化的计划存在潜在冲突。分析人士指出，如果这两家机构未来通过IPO（首次公开募股）退出政府支持体系，50年期贷款的风险承担机制将更加复杂。
美国住房金融监管机构一名发言人表示：“我们正在研究多种方案，以扭转拜登政府四年来对住房市场造成的损害。”不过，尚未公布任何立法细节或时间表。
