抵押贷款利率如何运作？
当您申请抵押贷款购买房屋时，您是从贷方借钱。为了让贷方赚取利润并降低自身风险，银行将对本金（即您借入的金额）收取利息，因为银行也是要赚钱吃饭的。
百分比表示的抵押贷款利率本质上是借款成本，即是银行按照您借贷的金额比例、信用分数及借贷年限来制定它会给借贷人多少利息．即您的信用评分、债务收入比 (DTI)、首付、贷款金额和还款期限。
获得抵押贷款后，您通常会收到一份摊销时间表，其中显示了您在贷款期限内的付款时间表。它还表明每笔付款中有多少用于本金余额与利息。
在贷款期限开始时，您将在利息上花费更多的钱，而在本金余额上花费更少的钱。当您接近还款期结束时，您将支付更多的本金，更少的利息。
您的抵押贷款利率可以是固定的，也可以是浮动的。对于固定利率抵押贷款，利率在贷款期限内保持一致。对于可调利率抵押贷款 (ARM)，利率可以随市场波动。抵押贷款的利率与其年利率 (APR) 不同。这是因为年利率包括利率和任何其他贷方费用或收费。抵押贷款利率经常变化——有时每天都变化。
通货膨胀在这些波动中起着重要作用。在高通胀时期，利率往往会上升，而在低通胀时期，利率往往会下降或基本保持不变。其他因素，如经济环境、需求和库存也会影响当前的平均抵押贷款利率。
抵押贷款机构通常根据具体情况确定利率，某些邮区号码的利息会比另外一些邮区号码的要低，同样的条件的人，所得到的利率也会不是一样，因为房子所在地区不同。
一般来说，银行为低风险借款人（即信用评分、收入和首付金额较高的借款人）保留最低利率。以下的因素可能是决定您的抵押贷款利率的因素：
房屋位置
房屋价格
个人的信用评分和信用记录
贷款期限
贷款类型（例如传统查收入贷款或 不查收贷款）
利率类型（固定或浮动）
首付金额
贷款价值 (LTV) 比率等等
其他可能决定抵押贷款利率的间接因素包括：
市场经济状况及就业率
通货膨胀率及消费支出
住房建设供给、需求和成本
股市及10年期国债收益率
美联储政策
以上所有的因素都是左右银行贷款利率的根本因素。市场有风险，投资需谨慎！
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