投资房地产及房屋的税务优惠

在2023年底，根据房地美的数据，30年期查收入的抵押贷款利率接近8%，给许多感兴趣的购房者踩下了刹车，高昂的利息抑制了他们的购买能力。现在随着通胀降温，30年的贷款利率徘徊在 6% 左右，华尔街分析师预计未来贷款利息有望向下调整，这可能会进一步推高房价。因为目前美国的刚需房源大约有500-600万套的严重短缺，而较低的抵押贷款利率意味着将有更多的人的收入可承担缴付银行贷款及房屋的其他支出并齐齐来竞购为数不多房产，最终再掀一波抢屋高潮。

Shark Tank的芭芭拉·科克兰 (Barbara Corcoran) 在8 月 13 日对彭博电视台表示，较低的抵押贷款利率将刺激“巨大的需求”。她说：因为如果利率再下降一点，就会“让每个人都进入市场，而你会为房子支付更多的钱。”

芭芭拉表示，入门级住宅市场（即刚需房）将会非常“疯狂”。 “竞标会异常激烈，价格过高，人们感到恐惧，因为人们觉得自己无法取得成功。”这就是为什么等待购买可能无法带来您想要的胜利。“等到利率再下降一个百分点时，你就会看到价格会发生什么，”她说。购房者有多种选择。他们可以等待并尝试把握市场时机（与许多其他购房者一样）。或者，他们可以现在就介入，愿意承受一些短期痛苦，然后，如果抵押贷款利率确实下降，则考虑再融资：即重新办理贷款来降低贷款的成本成本，这是非常可行的。如果您有钱并且能够以当前利率负担抵押贷款，那么在需求飙升之前立即进入市场可能是有意义的。如果房价上涨，您将获得房子的升值。我的客户去年7月份在新泽西州爱迪生市用$47万元购买的独幢一家庭，今年7月份重贷，房子估价己涨了八万美元。只花了一年时间，涨幅惊人。

无论你是首次购屋族、长期拥房的老屋主、曾申请重贷的屋主，抑或是卖房的屋主，统统有机会藉由房子取得相关的税务优惠。对一般家庭而言，若要取回比标准扣除额 (Standard Deduction) 更多的退税，最简单的方法就是採用列举扣除额 (Itemized Deduction) 申报与房产有关的税务优惠。以下列举七项跟房屋相关的重要抵税优惠，以供投资者参考。

1）房贷利息

美国屋主一年获得的房贷利息抵税优惠高达1000亿元，纳税人若在过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，可借此省下更多税金。

2）房贷保险费用

这项优惠对低收入屋主而言相当重要，因为他们往往无力自付高额头期款，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可用于抵税。

3）房屋保险及水险

购买的房屋保险及水险（如在洪水地区）也是符合抵税条件的。

4）房屋税

房地产税金来抵税，是真实可行却常被忽略的抵税优惠。屋主支付的地方与州府房屋税金，是可以用来扣抵联邦所得税的。如果是自住房每家一万元的地产抵税。投资房的地税则可以全部抵税。依各州或地方政府的规定，收入低至一定标准的屋主，可能还另外符合特殊房屋税的抵税优惠。请资询自己的会计师。

5）节能装修费

通常提升居家节能效益的装修工程也有机会获得减税，包括安装太阳能板、节能热水器等及基于医疗需求的改装工程：如在家门口安装轮椅坡道、屋内修建楼梯和方便残障人士使用的浴缸及别的设备都可获得抵税或减税优惠。

6）装修费用和自住屋每人25万夫妻50万的房产增值免税额（必须拥有5年自住2年）

房屋的装修工程费用在将来出售时是可用于抵消卖房获利的税务负担，据国税局规定，屋主的自住房在满足税务机关的时间规定时出售，如房产增值25万元（每个人）夫妻50万的获利无须课税。例如您在5年前花了35万买了一幢房子或公寓，在五年的时间内自住了两年，五年后的今天房子现价值$60万，那么您的房子在五年的过程中增值了$25万美元，如果您想卖掉这房子再去买一幢更大一些的房子或存在银行，在卖掉后，这$25万美元增值的钱是不需要缴纳一分税金的给美国国税局的。且此前装修房屋的费用还可用来抵消获利。这些优惠的税务是别的投资所不能及的，而我们在股市基金比特币等投资所赚的每一分钱都要纳个人所得税。这就是为什么许多人都选择投资住宅房地产。

7）卖房相关费用

另外在出售房产时的相关费用也有机会用来抵税，譬如产权保险（title insurance）、刊登卖房广告、房地产仲介费等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了帮助提高出售这幢房屋，费用也可申报抵消资本利得税金。

市场有风险，投资需谨慎！

作者为新美贷款银行的持牌贷款员。现在新美贷款银行推出各种不同的贷款项目，有查与不查收入的贷款各种项目。W-2收入的朋友最低可放5%首付买房。刚大学毕业出来有工作的朋友也可以马上买房做贷款。首付不多的朋友可考虑在宾州(PA)或新泽西州(NJ)或纽约上州(NY)买房，如果离上班距离远的话可作投资房贷款。不同签证及外国人/学生/旅游签证都可以申请贷款，欢迎查询。买卖最快可在30天内成交，如有意投资购买房地产请电话联系：917-580-0767张兆蘭（Helen) NMLS ID#: 1887879