房市走向及买房贷款注意事项

美国房地产市场正在缓慢发生变化。在过去12个月里，抵押贷款利率逐步下降，有不少地区卖家也正在降低标价。但政府停摆正在影响房地产市场，导致房屋成交速度放缓。考虑到2025年房地产市场的所有因素——现在是买房的好时机吗？

了解一下目前的房地产市场，对于任何想在2-3个月购房的人来说，有个利好消息，因为市场出现了积极的改善迹象：利率有所下降，市场上出现了较多的房源，待售房屋数量增加。待售房屋供应量已连续24个月增长，其中连续六个月活跃房源超过100万套。总体来说房屋价格出现下降，10月份，超过20%的房源降价。但美国的东北地区房产降价最少，这可能是由于地皮少，新建房屋较少及工作机会和人气集中所致。

房屋上市致出售时间稍微拉长些许。

10月份房屋上市时间的中位数上升至63天，比去年同期延长了5天。

房源上市待售时间越长，买家的选择就越多，其中上市时间的延长也可能是卖家降价的原因。

抵押贷款利率

根据房地美（Freddie Mac）的数据，同期最高利率为7.04%。目前利率处于年内低点：在5.625-6%之间徘徊， 视乎你的信用分数及放多少首期。小红书或微信上有人说有4厘多的利息，不要太相信这些不切实际的广告，最重要的是要问他们是否要付点数及付多少点数（buy down point),有没有提前付款的罚款条例，重贷时可不可以做提取贷款税的文件(CEMA)等（纽约有贷款税）。最重要的是自己去正规银行询一下，如Chase bank 或Citi bank 网站或分行问一下30年的贷款利率是多少，并做一下比较，避免走入陷井。市面上有些不良的无贷款执照人士会发一下看起来不可能的贷款利息，不查收入的贷款利息比查收入的还要低很多。这种要特别小心。切记要询问要不要付买点数去降低利息，是30年固定的不浮动利息还是3年或5年的浮动利息，银行有没有收点数？贷款专员或经纪人有没有要另收点数？在美国，帮你做房屋贷款的人必须要有一个NMLS的贷款执照号码，可询问他/她的执照号码是多少。

没有贷款执照的人员是不可以帮你谈论利息及贷款的年限等等的。

在市场上通常3-5年的浮动的房屋贷款利息会比30年固定利率要低些，但是3-5年到期就必须要再作重新贷款，贷款人必须要重付一次申请费，产权调查及产权保险费用等等。如果是在纽约的贷款还要另付一次贷款税，如果你目前所有在银行不提供CEMA文件的话，这些加起来也许要超过万元以上，视乎你的贷款金额。

不要轻信比市场超低的贷款利息，找一些靠谱有口碑的贷款专员及银行，以免影响你的贷款过户。

市场有风险，投资需谨慎！

作者为新美贷款银行的持牌贷款员。现在新美贷款银行推出各种不同的贷款项目，有查与不查收入的贷款各种项目。

做投资出租房的贷款则可完全不看个人收入，并可用会司名义购买或重新贷款（LLC或INC)，方便以后转名或转股份。持政治庇护/外国人/学生/旅游签证的朋友都可以申请贷款买房，不查收自住房最低20%首付而买投资房则是25%首付。欢迎查询，请电话联系：917-580-0767张兆蘭（Helen) NMLS ID#: 1887879