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地产圈|中国商场模式席卷美国地产圈

由风信子利 · 发布日期 2018年4月30日 · 已更新 2018年5月2日

对国内的小伙伴来说，从家出门下楼吃个饭、逛个商场，这样的生活并不陌生，可是在美国大部分地区，住宅区和商业区是分离的，所以常常出现周末一家人驱车去商场大采购的情形。

(美国住宅社区)

(与住宅区分离的购物中心，通常有大片的停车场)

在美国，只有像是纽约这样寸土寸金的城市才会出现商业区和住宅混合在一起的情况，而且一般都在曼哈顿，纽约的其它区则是在中心街道的公寓楼中开放一两层作为店面，比较少有大片集中的商住混合大楼，但这一情况正在改变。

（纽约购物中心）

纽约是美东华人最为集中的地方，华人喜欢居住在一起，形成了大大小小的中国城或是唐人街，不仅饮食起居等生活习惯保留了中国方式，而且形成自己的生活圈和交际圈子。纽约的中国城与时俱进，国内的一些大型餐饮店在这里都能找得到，国内的商场模式自然也就引入了进来，结果在美国大受欢迎，大型的商住混合项目一引入就带动了当地社区的人气，活跃了经济，房价也自然增长了起来，比如美国最大中国城之一的法拉盛中的天景项目（Skyview）,包括天景豪苑和天景购物中心。

还有一类模式就是把一个大型的项目直接引入一个住宅社区或是商业规模较小的社区，一个大的项目就能直接活跃当地的社区，聚集人气，一个典型的例子就是布鲁克林的巴克莱中心体育馆(Barclay Center)。如今，布鲁克林一个规划中的新建案-八大道中心（8th Avenue Center）则集中了这两种情况，既是一个商住混合项目，又是社区内第一个相对大型的吸引人气的建案，位于布鲁克林中国城。

今天优投房的小编就带大家分别来看已建成的法拉盛天景项目(Skyview)和布鲁克林的巴克莱中心体育馆(Barclay Center)对当地房产市场的影响，以此来期待下计划中的八大道中心（8th Avenue Center）的发展前景。

# 法拉盛天景项目(Skyview)

根据人口普查数据，在2000年至2010年，法拉盛的亚裔人口增长了37%，达到5万人，其中华人的增长几乎翻倍，增加到3万4千680人，然而5年前的法拉盛商业零售和住宅市场的供给十分缺乏，白天人们上班、购物、吃饭，这里的夜生活也非常丰富吸引着很多人，但是人们来这里工作购物后就离开法拉盛，高品质的住宅能吸引这部分人留在法拉盛。天景项目(Skyview)应运而生，已经被公认为法拉盛豪华公寓的第一品牌，成为皇后区高端住宅的新标杆。这种楼下是大型商场和购物中心，楼上是住宅，同时配备齐全的公共设施的在国内已很普遍的住宅形式，立刻受到市场追捧。

在天景项目(Skyview)落地后，法拉盛的房产市场特别是住宅市场如何反应呢？我们用优投房的独家大数据说话。天景项目中的天景豪苑提供的是独立产权公寓(Condo)，对于当地市场来说，短时间内独立产权公寓(Condo)的供给增加，对市场中的其他独立产权公寓(Condo)形成挤压，短期内其他独立产权公寓(Condo)的表现应有所下滑，而长期内则会提升社区整体房价水平，同类型房产长期表现为整体增长的趋势，而其他类型房产，比如独户或者多户住宅(House)以及(Co-Op)，因为不存在竞争，其表现则会因为市场的活跃而呈现持续增长的趋势。

我们的数据也印证了这一点，独立产权公寓(Condo)自项目落地的一年内价格短暂滑落后整体呈上升趋势，从2011年到2017年间，交易价格中位数增长了57.3%。独户或者多户住宅的交易价格中位数从2011年的42.25万美元增长到2017年的83万美元，价格翻了近一倍。

# 巴克莱中心体育馆(Barclay Center)

2012年10月16日，NBA季前赛中布鲁克林篮网队首次在主场巴克莱中心亮相。这座斥资十亿美元，融合了高科技元素的球场吸引了世界球迷的目光。巴克莱中心到底给周边区域的房产市场带来了怎样的影响？我们可以从巴克莱中心周边区域的地产数据中来感受。

2017, 2018年布鲁克林篮网队

華人球員林書豪加入與來自阿里巴巴的蔡崇信收購

（巴克莱中心地理位置）

巴克莱中心周边民用住宅地产交易价格在巴克莱中心体育馆(BarclayCenter)建成的2012年经历了一次高速的增长,由体育馆带来的人气也促进了当地的消费和经济，在之后的几年内一直保持较高速度的增长，从2012年到2017年，独立产权公寓(Condo)交易价格的中位数从70.7万美元增长到了131万美元，85.3%的增长率十分抢眼，合作公寓（Co-Op）的增长率也达到了38.9%。

# 八大道中心（8th Avenue Center）

据亚美联盟(Asian-American Federation)公布的亚裔人口普查统计报告显示，布鲁克林八大道华人社区有超过34000多名华人居住，一举击退纽约曼哈顿中国城(Chinatown)和纽约皇后区法拉盛(Flushing)，成为纽约华人人口最多的社区。走在布鲁克林八大道上，众多的小店，超市，俨然像回到了中国。就是在这里，许多新移民辛勤工作，一步一个脚印努力为生活和未来打拼。然而与法拉盛中国城相比，布鲁克林八大道中国城略显老旧，虽然人气很足，房屋却比较拥挤破旧，缺少大型的现代化建筑。

这一情况将要发生改变，计划中的八大道中心（8th AvenueCenter）项目位于布鲁克林八大道中国城的主干道上，现在是一个停车场，将修建一个大型的商住混合项目，土地面积16万平方英尺，项目建成后建筑面积可达77万平方英尺。这个项目建成后将是布鲁克林八大道中国城第一个大型的商住混合型项目，是继法拉盛的天景项目(Skyview)后的又一个将商住混合模式引入美国的大型建案，将为老城添新颜，吸引更多的人气，虽然项目还在规划中，我们先用数据来看项目的前景。

(布鲁克林八大道上的商铺林立但比较老旧)

➢ 交通便利

首先八大道中心位于布鲁克林区的八大道 ( 8th Avenue)中国城的中心区域，交通便利，人口稠密，环境安全，宜商宜居，距离N、Q、R、W线地铁步行只需1分钟，半小时直达曼哈顿，驱车10分钟进入曼哈顿，距离海边也只有1.5英里。

➢ 住宅社区、交易分布平均，缺乏大型建案

从交易分布来看，布鲁克林八大道中国城的交易分布较为平均，说明这是一个以住宅为主的社区，交易类型以独户/多户住宅为主。从交易的数量来看，有几处交易数量较为集中的独立产权公寓(Condo)，但是5年内的累计交易规模并不大，我们列出了交易数量最多的大楼，最大的交易量也只有35手。

➢ 各类房产稳定增长

布鲁克林中国城虽然缺少大型新建案，但是因为交通方便，人气足，本身就处于增长的房产周期中。从2013年到2017年的5年间，独户/多户住宅(House)交易价格中位数从83.8万美元增长到了121.5万美元，增幅达到55%，独立产权公寓(Condo)的增长幅度也达到了51.2%。不过从独立产权公寓(Condo)的价格水平来看，还是处于相对较低的水平，缺少高品质的大型住宅。

＃缺少大型的及购物和居住为一体的建案

八大道中心项目（8th Avenue Center）占据着布鲁克林中国城这个不论从人口还是房价来说都蒸蒸日上的社区的黄金位置，有充足的需求，同时这里又缺少大型的及购物和居住为一体的建案．

相信八大道中心项目的到来能改变布鲁克林中国城古老街道的面貌，吸引更多的年轻人来此，也会像已建成的天景项目(Skyview)和巴克莱中心体育馆(Barclay Center)一样，成为社区发展的重要转折点，使得布鲁克林八大道中国城以及周边更大的区域更有活力，迎来新发展。

美地快贷611

项目概况

· 投资类型： 土地抵押重新贷款项目· 融资总额： $6,000,000· 起投金额： $50,000· 项目周期： 18-24个月

· 年回报率： 8.5% ~ 9%

· 付息方式：每6个月预付一次利息

项目位于纽约布鲁克林区黄金核心区域八大道，交通极为便利，距离N、Q、R、W线地铁步行只需1分钟，半小时直达曼哈顿；驱车10分钟进入曼哈顿岛；距离海边仅1.5迈。

项目投资周期18个月，开发商拥有延期6个月的选择权。本项目年化固定利息收益高达8.5%~9% (1-5股为8.5%/年，6股及以上为9%/年)，且借款人提前半年预付利息，收益稳定，回报丰厚。本项目土地现为停车场，项目建筑图纸获批后，最大土地容积率为4.80倍，建筑面积可达771,360平方英尺。

本期所融资金部分用于偿还现有贷款，付清后美地众筹拥有本土地第二顺位抵押权。按照第三方提供的2016年土地估价，土地价值为$64,600,000。除去第一顺位900万的贷款，所余土地价值是美地贷款的9倍。而项目土地开工许可预计会在2019年底至2020年初获批，届时预计该项目的土地价值在2.5亿-3亿美金之间，投资人的资金安全有充足的抵押物保障。

项目完结时，开发商将申请建筑贷款归还美地投资人；或选择直接将土地出售套现归还。

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