纽约警察站在霸租者一边 房主该如何应对？新泽西会步其后尘吗？
纽约最近发生了数起引人注目的非法占有者事件，一旦房屋被霸占了30天，要赶走这些占屋者就非常困难，房主必须采取法律手段才能将其驱逐，这个过程不仅需要支付高昂的律师费用，还会让人筋疲力尽。
比较有代表性的案件就是47岁的房主Adele Andaloro与所谓的霸租者发生了口头对峙，她试图把霸租者赶出她家的房子，并带着电视台跟随记录了发生的一切。身为房主的Adele Andaloro，竟被警察戴上了冰冷的手铐！
鸠占雀巢
据报道，Adele Andaloro在纽约法拉盛继承了一套价值百万美元的房产：一栋独栋别墅（Single Family）。
近日，Adele Andaloro惊讶地发现，就当自己准备出售房屋时，房子的前门和锁头居然已经被更换。一怒一下，Andaloro带领着电视台和锁匠回到家中，准备更换门锁，以驱逐霸租者，维护自己的合法权益。
Adele Andaloro表示，自己很清楚，如果他人占有空闲房屋且住满30天，这些人就可以享受一些特定的法定权利，甚至可能真正实现“鸠占雀巢”成为房子的主人。“我害怕有人调查的时候，已经超过30天得时效，而霸租者还在自己的家里。”
同时，根据现行法律，房主更换门锁，关闭水电，甚至从物业中搬走这些所谓的租户的物品都是违法的。
在最近的一次遭遇中，Andaloro被拍到在一名霸租者打开前门后，进入了房子。“你不应该试图偷走我的房子，滚出去”。Andaloro在被摄像机拍到的争吵中对霸租者喊道。
霸租者随即报警，警察赶到后，将Andaloro抓了起来，但Andaloro据理力争地说，自己有产权证明，而且房屋开着门，自己没有非法闯入。
是非曲直
霸租者则对着电视镜头说，房子是自己租来的，正在被Andaloro非法驱离。但面对警察的询问，是否有证据证明已在此居住了30日，霸租者无言以对。随后，警察将霸租者带离了房屋，并当场释放了Andaloro。离开前，警察警告Andaloro，不要更换门锁。但Andaloro依然不顾劝阻，更换了门锁。不到10分钟后，霸租者和警察又重新返回，并肆无忌惮地破门而入。
警察这一次改变了口径，对Andaloro表示，霸租者不能被驱除，两人之间的纠纷必须通过法庭解决，而不是由警察处理。但因为私自更换了门锁，并且没有给居住者提供新的钥匙，警察最后以非法驱逐罪逮捕了Andaloro。
另一方面，霸租者表示，自己是几个月前搬进的此房屋，并是与某个房产经纪签署了相关文件，房产经纪的身份不能透露。而且，自己在修缮房屋中投入了不少资金，如果这部分资金没有得到赔付，自己不会搬出。解决方案必须通过法律途径。目前，Andaloro收到了刑事法庭传票，她也被迫向法院提出申请驱逐令，以解决这一争端。一位不愿透露姓名的邻居称，他们不知道这些人一开始是怎么进入房子的，也不知道他们是怎么知道房子是空的。
纽约市议会在1982年通过的《非法驱逐法》（Unlawful Eviction Law）所保护的“占屋者权利”（Squatter’s Right）。根据法律，如果有人侵占纽约市的空置房屋达30天，在没有任何租赁合约的情况下，就能享有“租客”的权利与待遇。屋主遇到屋霸时，非但不能任意换锁，还得交出大门钥匙。屋主如果想赶走这些屋霸，只能寻求法律途径，到房屋法庭打官司，但是占屋者也能获得“法律援助协会”（Legal Aid Society）的辩护律师帮助。
占屋者的辩护律师费甚至都是从纽约纳税人的口袋里出的。
若纽约房主面临房屋非法占用情况，该如何应对呢？
按照州法律规定，纽约的驱逐程序包括以下步骤：
首先，发出“退出通知”（Notice to Quit），要求非法占有者在 10 天内离开。如果他们不遵守，房主需提起驱逐诉讼。
擅自占有者收到传票后，有 10 天的时间做出答复。法庭程序结束后，如判定驱逐有效，再给予 14 天搬出通知，如仍不离开，则可由警方强制执行。
整个过程可能耗时长达五个月，且会带来高昂的法律费用。
为了保护自己的房产，纽约市业主可采取以下措施：
- 定期检查空置房产，确保安全。
- 让房屋看起来有人居住，如通过照明和安全系统。
- 安装坚固的锁和屏障，防止未经授权的进入。
- 在房产周围设置“禁止侵入”标志。
- 鼓励邻居报告可疑活动。
- 考虑聘请物业管理公司来维护房产。
- 如可能，让房产处于使用状态。
这些措施有助于预防擅自占有者，并保护您的财产权益。
纽约州议员 Jake Blumencranz (D-15) 提出了议会法案 A6894，该法案将租赁权的期限从 30 天延长至 45 天，并将占用权添加到第三级刑事侵入的定义中。参议员Patricia Fitzpatrick也在纽约参议院提出了该法案。
波及新泽西
这起在纽约发生的典型霸租事件，也引发了新泽西州房东们的广泛担心。
根据新泽西州现行的法律，擅自占用房屋并不是犯罪行为。这是一个民事问题，需要业主提出要求，这可能需要几个月甚至几年的时间来解决。
新泽西参议员Doug Steinhardt提出了一项名为S-3613的新法案，旨在为房主和社区提供解决霸租问题的新途径。
新法案建议，将把责任转移到霸租者身上，让他们为自己辩护，而不是让房主起诉。
同时，霸租者经常破坏房屋，毁坏或出售屋主留在屋内的任何个人财产。为了解决这些问题，新的法案将创造三个新的与霸租有关的罪行：
一、侵入家宅。未经房主许可，强行进入无人居住或空置的住宅，意图占据住宅，则犯下入室抢劫罪。
二、非法占用。一个人进入未经房主许可的房屋，且在无人居住或空置的住所居住，则犯有非法占用罪。
三、非法重返。如果一个人拥有房屋，但被逐出房屋，然后未经房主允许又破门而入占有房屋，则该人犯有非法再次进入房屋罪。
Steinhardt表示，需要想澄清的是，这部法律区只适用于那些从一开始就没有权利进入住宅的人。每项新罪名都将构成四级犯罪，最高可判处18个月监禁，最高罚款1万美元，或两者兼施。
ref：
https://pix11.com/news/local-news/what-to-know-about-nyc-squatter-rights/
https://nj1015.com/property-owner-caught-in-squatting-standoff/
