抵押貸款利率如何運作？
當您申請抵押貸款購買房屋時，您是從貸方借錢。為了讓貸方賺取利潤並降低自身風險，銀行將對本金（即您借入的金額）收取利息，因為銀行也是要賺錢吃飯的。
百分比表示的抵押貸款利率本質上是借款成本，即是銀行按照您借貸的金額比例、信用分數及借貸年限來制定它會給借貸人多少利息．即您的信用評分、債務收入比 (DTI)、首付、貸款金額和還款期限。
獲得抵押貸款後，您通常會收到一份攤銷時間表，其中顯示了您在貸款期限內的付款時間表。它還表明每筆付款中有多少用於本金餘額與利息。
在貸款期限開始時，您將在利息上花費更多的錢，而在本金餘額上花費更少的錢。當您接近還款期結束時，您將支付更多的本金，更少的利息。
您的抵押貸款利率可以是固定的，也可以是浮動的。對於固定利率抵押貸款，利率在貸款期限內保持一致。對於可調利率抵押貸款 (ARM)，利率可以隨市場波動。抵押貸款的利率與其年利率 (APR) 不同。這是因為年利率包括利率和任何其他貸方費用或收費。抵押貸款利率經常變化——有時每天都變化。
通貨膨脹在這些波動中起著重要作用。在高通脹時期，利率往往會上升，而在低通脹時期，利率往往會下降或基本保持不變。其他因素，如經濟環境、需求和庫存也會影響當前的平均抵押貸款利率。
抵押貸款機構通常根據具體情況確定利率，某些郵區號碼的利息會比另外一些郵區號碼的要低，同樣的條件的人，所得到的利率也會不是一樣，因為房子所在地區不同。
一般來說，銀行為低風險借款人（即信用評分、收入和首付金額較高的借款人）保留最低利率。以下的因素可能是決定您的抵押貸款利率的因素：
房屋位置
房屋價格
個人的信用評分和信用記錄
貸款期限
貸款類型（例如傳統查收入貸款或 不查收貸款）
利率類型（固定或浮動）
首付金額
貸款價值 (LTV) 比率等等
其他可能決定抵押貸款利率的間接因素包括：
市場經濟狀況及就業率
通貨膨脹率及消費支出
住房建設供給、需求和成本
股市及10年期國債收益率
美聯儲政策
以上所有的因素都是左右銀行貸款利率的根本因素。市場有風險，投資需謹慎！
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