2020年突如其來的疫情改變了大多數人的生活方式和工作方式，越來越多的人選擇搬到郊區居住獨棟獨院的房子 Single Family House。根據10月份美國最新USPS搬家數據顯示，佛羅里達、紐約、加利福尼亞州等城市人口密集的州平均每個州都搬出10-20萬人口；而以郊區為主的北卡羅來納、密西根、喬治亞等州搬入了大量的人口。同時，郊區的獨棟房屋價格也大幅上升，目前郊區出售的房子同時收到10-20個Offer都是很常見的。那麼，郊區的房價是疫情期間才開始漲的嗎？其實，在美國南部陽光地帶的郊區房價已經漲了好幾年了，美國人口郊區化這個大趨勢早在發生了！
10年前，人們討論佔總人口比重最大的千禧一代這一年齡層的人口趨向於住在城市中心、夜生活繁華的地方。現在看來，隨著80後、90後逐步邁過30歲的門檻，開始組建家庭，他們對住房的需求開始從公寓轉變到郊區別墅。這是美國人口結構變化的大趨勢，就算是沒有疫情，現在每年也有大量的人口從城市搬往郊區生活。
從房屋供給側來看，在經歷了上一次金融危機之後，美國房屋供給量一直處於較低水平。這是由於房屋建造商在經過一輪危機後，開發商信心受挫，新建造房屋數量增長緩慢。近期的疫情期間，受低利率的影響，房屋供給量急速走低，直至9月供給量已降至過去60年的歷史最低水平，如今的亞特蘭大、夏洛特等南部郊區市場，已然成為供不應求的賣方市場。由此預測，未來房價仍將繼續走高，同時，市場迎來新一輪的開發、買賣、租賃的經濟活動浪潮。
早在2013年美國以黑石Blackstone為首的多家大型地產投資機構就看到了這個郊區化的大趨勢，目前由黑石創立的Invitation Homes(NYSE:INVH)已經擁有超過8萬套長租別墅，市值已超過150.8億美元。這次疫情以來，各大機構更是紛紛增加了郊區長別墅的投資，2020年4月-11月，至少10家大型機構共投資超過50億美元到長租別墅（Single-Family Rental）行業，如American Home 4 Rent(NYSE: AMH), JP Morgan Chase, Brookfield 等。由此可見，長租別墅已經成為未來房地產投資的大趨勢！越來越多的機構希望自己能夠在這個藍海的領域裡面佔有一席之地。長租別墅市場體量很大，約3.1萬億美元市場份額，但是目前機構經過過去7年的發展，只佔據了2%的市場份額，大多數長租別墅還是集中在個人手中，機構化整合的發展空間巨大。
那麼機構投資長租別墅與個人自己投資長租別墅又有怎樣的區別和優勢呢？
首先機構投資長租別墅具有明顯的規模效應，機構一般擁有幾百、幾千甚至上萬套房產，總房產越多，相對的平均每套維修費用、運營費用就會下降。如果個人投資1-2套房產，其中一套房產出問題，需要花費大筆資金進行維修，對個人來講就是50%-100%的損失概率，但對於機構來講，因為擁有大量房產，1-2個房產有較大額的支出，分攤到成百上千套房產上也不會造成太大的影響。
一般大型機構拿到的貸款條款相對個人來說都是更加有利的，獲得的貸款利息更低，可以拿到每月只需要支付利息的商業貸款等，貸款費用相對較低，因此可以獲得更高的現金收益。
以往，大型地產機構偏向於收購住戶集中的公寓型住宅及商業大樓以便於管理；現在隨著科技的進步，機構利用人工智慧大數據大大加快了收購和測算效率，在物業管理方面，使用全線上的集中管理系統。在房屋維修方面，開發了大數據路徑最優化派修軟體來幫助長租別墅降低運營成本。科技是未來長租別墅行業進行規模化、機構化管理的第一助力。
C-Star長租別墅基金就是這樣一家科技賦能的房地產投資管理公司(www.c-star.co)，主要投資長租別墅(Single Family Rental)領域。C-Star於2018年2月份成立，截至現在已經收購、管理超過 70套房產，主要集中在亞特蘭大市場，總資產規模目前達到了1200萬美元。
利用人工智慧大數據模型，在再加上多年的機構化的地產投資和管理經驗，這隻年輕的團隊正在長租別墅領域正在打造一個運用人工智慧和房地產交易數字化解決方案的現代投資平台。CEO 李雪瑩，曾就讀北京大學和密歇根大學，在美國房地產投資機構工作10餘年，有豐富的機構投資經驗，曾先後於戴德梁行DTZ， 不動產信託基金Chambers Street Properties，國家主權基金Rosewood Investment Corporation，復星集團美國總部擔任重要職務。自C-Star 建立至今，保持季度分紅記錄年化6%-8%，預計年化回報率15%-18%，即便是在今年疫情期間，3月-11月依然保持100%收租率，基金過往業績突出，獲得了眾多投資人的認可和信賴。
近日，在人工智慧大數據支持下，網上平台賣房正在顛覆著美國1.6萬億美元的房地產銷售市場。比如Opendoor、Offerpad和Zillow Offers等公司，其中Opendoor已在今年9月正式上市，如今市值約100億美元。電子商務式的房產交易市場，讓投資者和賣房者可以在網上出售、查看房屋，使賣房子像在亞馬遜上購物一樣快捷和簡單。
C-Star最新上線的OfferBee平台(www.offerbee.c-star.co)也正在引領著這個行業的革新，利用大數據人工智慧模型對資產進行掃描測算，與目標市場的賣房者直接交易，比傳統地產經紀賣房的效率更高，最短7天就可以完成交易；同時突破了行業固有的模式，無需中介帶買家實地看房、無需進行賣房前裝修維護，簡化交易流程，將傳統交易費用降低50%，將原本房地產交易線下業務變為線上電子商務的交易模式。另一方面，從投資者的角度，利用科技賦能，C-Star長租別墅基金大大的拓展了與賣方直接交易的房源市場，降低收購成本，提高投資回報，並為資產質量和交易流程把關。
C-Star二期基金正在進行融資和投資階段，主要投資於亞特蘭大都市區和夏洛特三角都市區。截至今日，二期基金已募資1045萬美元，完成36套房產的收購，並完成2次季度分紅，均為年化7%，預計平均年化收益15%-18%。C-Star 二期基金仍然在進行最後的募資階段。
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