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投資|」以房養房」最強攻略！
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風信子利
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不止在國內，海外的華人也喜歡投資買房。同時根據統計資料，美國每10人里就有4人租房住，也就是說約40%的美國人是租房的，房屋出租市場非常旁大。華人骨子裡喜歡買房的情節，也使得很多人對買房出租投資很感興趣。但是買投資房是門大學問，「以房養房」真的不只是一句話說說的那麼簡單。
買投資房時最重要的就是時刻提醒自己，不要捲入太多自己的好惡。如果是自住房，只要喜歡，可以不計成本。但是為投資而購房，目的是賺錢，琢磨租客的喜好才是最重要的。
投資房不能買太貴，太高檔或房間數量太多的也不理想。這裡就涉及到一個計算，租金的價格應該低於購買相近房產的貸款的月供，否則目標租客有購買房產的能力，為什麼會選擇租房呢？即便現在願意，也是短期的，難有長期租戶。
如果用現金全款購房（即不考慮貸款）且不考慮房價上漲的因素，僅考慮租金收入，那麼投資凈回報應當在5%-6%左右才算是划算的買賣。這個投資凈回報的計算方式是：（租金收入-養房支出）/購房價格（養房支出：指房屋維護費、房屋管理費、地稅、租金、廣告費、法律訴訟費等一切由此房產產生的費用）舉例來講，以$20萬購買一套房產，月租金$1200，各項支出一年約$6000，以最好的情形，即一年全部租出計算，收益率為：
地理位置永遠是投資的第一考慮因素，選擇一個經濟上升區，比經濟下降區要好。同時租客往往喜歡交通便利、商業配套好的區域，方便仍是他們的第一選擇。
房子的位置不能太偏僻，離學校、市場等居住配套太遠或者交通出行不方便，即使房價低，出租和出售時也會遇到麻煩。另外，機場、大煙囪、高壓線、屠宰場、監獄以及墳場附近的房屋，出手前也應該相對謹慎。
雖然房價偏高，但仍然推薦1980年以後的房子。因為老房子維護成本昂貴，大多數人又不懂得裝修及建材，貿然購買老房子反而得不償失。投資新房子的毛利率，通常遠遠不如舊房子，但由於舊房子的修理費多，故凈投資回報也相差不會太大，而時間和精力上面的投入就相差較大了。
投資房的地稅和保險會直接影響到投資回報。不同城市不同地區的地稅差別非常大，投資房的保險費用（指房屋火險等）一般比自住房要高，房屋保險是必不可少的，即使是現金購買也應該堅持買房屋險，這是從安全形度出發。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。
按照美國的法律規定，房屋維護是業主的義務，如果房屋下水道壞了，洗碗機不工作了，或者空調不製冷了，都需要業主及時花錢修好。 房屋維護支出將是一大筆費用，因此在購房時，為了確保房屋質量，聘請專業人士做一次inspection（房屋檢查），以便從專業的角度了解房屋的情況。
其實房屋出租最麻煩的地方不是發愁房子租不出去，如果房子的位置好，總會找到租客。買房後如何出租，如何收租金，如何對付老賴租客，如何維護保養房屋，通通都是學問，不同的人管理的效果完全不同。按照前文說的，房屋維護是業主的責任，如果房屋下水道壞了，洗碗機不工作了，或者空調不製冷了這些問題發生，即使雇專業人員維修，也要房東親自去到現場，不然按著租客的指示，維修費很有可能是天文數字。
房客肆意破壞房子的情況也會讓人頭痛，前段時間就有一起房東起訴房客的案例，說是租戶把房子後院的游泳池都用沙子給填上了。最麻煩的情況就是遇到「老賴」。房客在支付了第一次租金後，就拒絕再次支付，這純粹就是蓄意騙取免費住的租戶。如果遇到這種租客，房東可以:1) 走程序，上法院，請法官下Eviction驅趕租客
2) 去信用局（Credit Bureau）提交投訴
當然，無論哪一種方式，如果真遇到職業老賴，從他開始拒付房租到你最終將他趕出房子也要有大半年到一年多的時間。這段時間非但房租拿不到，而且你花進去的時間、精力，和這段過程中房東需要承擔的氣憤焦慮害怕等負面情緒，也是很難用金錢來衡量的。
那麼，有沒有一種方法既能使你享受美國房地產價格穩定上揚的利益，又可以免去學習這些專業知識和同房客打交道的繁瑣過程呢？答案來了——美地眾籌，安全投資紐約商業房地產，讓開發商為您賺錢。最新上線項目「美地快貸611」，抵押物充足，年化利率高達9%。
· 投資類型： 土地抵押重新貸款項目· 融資總額： $6,000,000· 起投金額： $50,000· 項目周期： 18-24個月
· 年回報率： 8.5% ~ 9%
· 付息方式：每6個月預付一次利息
項目位於紐約布魯克林區黃金核心區域八大道，交通極為便利，距離N、Q、R、W線地鐵步行只需1分鐘，半小時直達曼哈頓；驅車10分鐘進入曼哈頓島；距離海邊僅1.5邁。
項目投資周期18個月，開發商擁有延期6個月的選擇權。本項目年化固定利息收益高達8.5%~9% (1-5股為8.5%/年，6股及以上為9%/年)，且借款人提前半年預付利息，收益穩定，回報豐厚。本項目土地現為停車場，項目建築圖紙獲批後，最大土地容積率為4.80倍，建築面積可達771,360平方英尺。
本期所融資金部分用於償還現有貸款，付清後美地眾籌擁有本土地第二順位抵押權。按照第三方提供的2016年土地估價，土地價值為$64,600,000。除去第一順位900萬的貸款，所余土地價值是美地貸款的9倍。而項目土地開工許可預計會在2019年底至2020年初獲批，屆時預計該項目的土地價值在2.5億-3億美金之間，投資人的資金安全有充足的抵押物保障。
項目完結時，開發商將申請建築貸款歸還美地投資人；或選擇直接將土地出售套現歸還。
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