出租攻略｜美國新房東最容易出錯的是什麼？

隨著利率和房地產價格走向繼續影響市場，更多人可能會傾向於將房屋轉為出租物業而不是出售。但成為房東並不像看起來那麼簡單。

事實上，出租屋帶來的財務、法律、情感和耗時因素比許多新手意識到的要多得多。例如，目前租金並沒有像近年來那樣飆升。

美國出租業領域的房東和專家討論了新房東（是的，甚至應該更了解的老手）在第一次出租時所犯的最大錯誤。

總共有6點，希望大家能注意！

不把它當做生意

BiggerPockets.com 首席執行官 Scott Trench 表示，許多新房東將他們的租賃業務視為一種兼職愛好，而不是一項業務。這是一個錯誤，因為出租房子很複雜。

新房東應該準備好投入 250 到 500 個小時來了解美國租房業務的來龍去脈。

需要制定願意和不接受租戶的政策；將如何與承包商打交道；需要收取多少租金才合算；以及如何管理雜項開支等。

Scott Trench 說：

「太多新手沒有花時間學習如何篩選租戶、有效管理和維護房產，這樣的房東將面臨著損失大量金錢的風險，可能會遇到糟糕的租戶，並發現房產會佔用他們大量的空閑時間。」

低估成本

許多新手犯的另一個大錯誤是低估了與出租物業相關的成本，並假設他們會帶來比實際收入更多的錢。

如果房東收取每個月 1,500 美元的租金，而每月支付的房產費用（包括抵押貸款、稅款、保險等）為 1,200 美元，這並不意味著房東有 300 美元的盈利。

實際上，房東可能會出現虧損，因為許多新房東沒有為毫無疑問會出現的額外開支制定預算，例如要換新屋頂、冰箱、窗戶和地板等。

美國房東每月管理出租物業的時間

專家說：

「必須考慮維護費用，必須考慮大筆支出，當每 30 年更換一次屋頂或必須重新裝修廚房或安裝電器時。如果你沒有預算，至少：每月 250 到 300 美元用於維護和大筆支出，那就可能會虧錢，即使你有一個狀況良好的相當新的房子。」

根據經驗，專家強烈建議房東將現金儲備提高為每增加一處房產至少 10,000 美元。

同樣重要的是要了解房東可以收多少租金並不取決於成本，也就是說，不能保證房東能夠向租戶收取足夠的費用來支付房產每月產生的費用和所需的維修費用等。

租金並不取決於你的成本是多少，它們取決於市場的承受能力。

自己的時間不值錢

伊利諾伊州租賃業主協會主席 Andrew Timms 說，有些房東認為可以通過自己進行維修或重大改進來節省資金，但許多人沒有考慮到自己時間的價值，這是很常見的錯誤。

Andrew Timms 說：

「有多少人在空閑時不會為自己的時間定價？如果專業人士可以在 45 分鐘內完成，他們可能會節省每小時 70 美元的費用，但如果自己做可能需要花費2-3小時左右的時間來完成，但這部分時間其實也是要算作成本的。」

缺乏一致的篩選過程

專家表示，房東可以通過全面、一致的篩選潛在租戶的流程來避免將來產生麻煩。

Scott Trench 說「

「我犯過最大的錯誤，是允許租戶互相推薦，而我允許他們在沒有經過我的正式篩選程序的情況下籤訂租約。」

Scott Trench 強調了對每個潛在租戶進行信用、犯罪和背景調查並保持一致標準的重要性，這有助於在不違反歧視法的情況下識別可靠的租戶。

話雖如此，有人可能出於充分的理由而出現不良信用。

在費城地區也擁有出租物業的房地產經紀人 Dan Mancini 說。他鼓勵房東與申請人會面，討論他們信用報告中的事情。也許他們正在經歷生活中真正困難的事情，這是可以理解的，有緊急情況或有人死亡，他認為數字並不總能說明全部情況。

與租戶過於友好

當房東和房客成為朋友或開始一起社交時，可能會出現各種複雜情況。

例如，房東可能會避免與租戶討論問題，假設他們會自己解決問題。租戶可能會認為房東會對他們格外開恩，例如，在未經許可的情況下養寵物或對房產進行改動。

房東應該對他們的租戶友好、熱情和尊重，但經常一起社交可能不是一個好主意。

你確實需要記住，這在任何時候都是一項商業交易。

跟不上法律的變化

法律涉及一切，從歧視到含鉛油漆的使用，再到房東何時可以走進房屋大門。但是許多房東不了解法律或跟不上他們的變化，這最終可能會讓他們付出巨大的代價。

俄勒岡州的經紀人 Politi 說，不遵守公平住房法可能會導致巨額罰款。

在一個例子中，她記得當一位申請人詢問房東是否可以養服務犬，房東說他不允許寵物並立刻掛斷了電話。申請人提出投訴，房東因拒絕考慮輔助動物而受到調查並被處以 16,000 美元的罰款。

你必須了解你所在州的法律，因為每個州的法律都不一樣。更重要的是，一些城市還有覆蓋州法律的額外規定。