如何投資美國房地產及考量
2/13出爐了一月份CPI的超火數據，1月CPI環比創四個月來最大漲幅，完全打亂了聯儲會的降息預期，通脹依然高企，好像沒有降溫的跡象。
數據顯示，今年1月美國CPI同比上漲3.1%，遠高於美聯儲設定的2%的長期通貨膨脹目標，也高於市場普遍預期的2.9%。剔除波動較大的食品和能源價格後，當月核心CPI環比上漲0.4%，漲幅較前一個月擴大0.1個百分點；同比漲幅為3.9%。具體來看，食品價格環比上漲0.4%，漲幅較前一個月擴大0.2個百分點。同時，佔CPI比重約三分之一的居住成本環比上漲0.6%，漲幅較前一個月擴大0.1個百分點。而當月的能源價格環比下降0.9%。這些超熱的數據為聯儲會預計將在5月份降息蒙上了陰影。作為普通民眾，我們要如何面對未來的投資及確保我們辛苦賺來的錢不被通脹所貶值，那麼您便要尋找適合自己的投資理財產品。
下面我來略談一下如何投資美國房地產和考量。
1、選擇人口及就業持續正增長的地區投資
從一個州的人口飽和率好就業增長率可以初步看到投資的潛力，經濟的發展離不開人口的支撐，只有人口流入的增長才能帶動地區的房地產發展。
2、看房地產租售比，規律是大於6-8%優選，其次房地產稅小於2.5-3%為佳。
租售比的演算法為：是每個月的月租與房屋總價的比值。租售比值高了，那麼投資需求加大。房地產稅是持有美國物業的最主要、也是最大成本的支出，建議買投資屋通常控制在2.5%內，地產稅率太高的小區會影響投資現金流收益。
3、大樹底下好乘涼，找有大企業、大學、醫院支撐的地區
美國是一個地大物博的國家，因此生活的半徑相對較大。在美國買房如果目的是為了投資出租，那麼以40-60分鐘車程為限佳。優先考慮有大企業入駐的城市，意味著有足夠的人口來支撐租房的需求。另外有大學和醫院多的地區也是投資的熱點，這意味著房子可以租給學生老師和醫生護士等收入穩定的專業人士，這些是房東夢想中的房客。
4、租房之前必須先查租客信用，為了後期好收租金打下基礎。
在美國租房個人信用都是可以查詢的，美國在租賃雙方的關係中，承租戶被認定為弱勢方，被保護，所以房客的信用很重要。除了信用，租戶的家庭成員的收入也很重要，通常收入至少是3倍的租金，$2000的租金要有6千美元的月收入作為底線。
5、生活圈以房產為中心地看15-30分鐘車程內城市配套
在你所投資的房地產的所在地，15-30分鐘內應有學校、醫院、商業、運動場所、零售商店、大型超市等配套設施。通常如看到這地區周邊有較多配置店如：Costco,whole food,Home Depot,Target, Starbucks，lifetime fitness 等，則意味著這一區域是中上產階級居住的地方，當地居民的收入較高。
6、學區價值也是投資房地產的重要考量
通常在美國投資好學區地產，它的保值和升值潛力更大，美國的學校採用學分制評分，滿分10分，最低1分。選擇購買學區房，學區的分數不要低於6分。有7分以上的學區，房價不菲，如新澤西州有Princeton,Short Hill, Edison，Somerset 等地區的房地產，這些地區通常以學區及交通便利著稱。而紐約市可選擇投資在華人聚居的地方：一般華人聚居的地方房地產升值空間極大，如皇后區的森林小丘、法拉盛、新鮮草原、貝賽等發展完善的地區。另外也可選擇如Corona潛力區域的房子投資。而布魯克林則可選擇日落公園、賓臣墟、羊頭灣等華人聚集的地區投資，這些地區以交通生活工作都超方便而得到投資人的青眛。
目前美國的房源還是非常短缺、剛需房的缺口大約有500萬套。
市場有風險，投資需謹慎！
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