6月21日起！紐約房東將必須告知租戶這件事

從6月21日開始，紐約州的租賃合同必須包括有關房產是否位於洪水區或過去是否因洪水而遭受破壞的信息，以及有關轉租、含鉛油漆和保證金的典型細節。

根據The City報道，該要求源於州長霍楚(Kathy Hochul)去年簽署的一項法案，該法案旨在為租戶在簽署租約之前提供更多透明度。

披露法在紐約市可能具有特別重要的意義，紐約市約有三分之二的家庭在租房，開發商繼續在洪泛區建造住房。

這樣的披露本可以幫助像薩姆·雷耶斯這樣的租戶，他住在皇后區漢密爾頓海灘，兩年多來一直和家人一起租一棟房子的一樓。

該街區位於JFK機場以西的牙買加灣，每個月都受到漲潮洪水的困擾，並在2012年的桑迪颶風后遭到破壞。

他認為在他的租約中披露有關洪水風險的信息會很有用。他現在住處的物業經理簡單提到了洪水問題，但雷耶斯沒有收到其他全面的信息。

「這肯定會幫助我們做好準備，」他說。

就在霍楚簽署該法案的同一天，雷耶斯在一場洪水中損失了兩輛汽車，這是在炸彈旋風期間發生漲潮導致的。

「漲潮發生的那一天，12月23日，水高到我的第三或第四個台階，」雷耶斯說。「我打電話給公司說除非他們有船來接我，否則我別無選擇。」

雷耶斯的汽車保險與洪水保險捆綁在一起，涵蓋了車輛損失。幸運的是，水沒有進入他的家。他不確定他的房客保險是否包括洪水保險。大多數政策沒有。

除了有關洪水風險的信息外，房東還必須在租約中通知租戶，他們可以通過聯邦緊急事務管理局(Federal Emergency Management Agency，FEMA)購買洪水保險，該保險將為他們賠償財產內任何丟失或毀壞的財物，最高金額有限定。

紐約將加入加利福尼亞州、俄克拉荷馬州、喬治亞州、新澤西州、印第安納州、俄勒岡州和德克薩斯州等州的行列，要求租房者披露洪水信息。

史坦頓島房地產經紀人委員會首席執行官桑迪·克魯格說：「我認為這是租房者應該獲得的信息，特別是因為許多公寓都在多戶住宅的房產中，而且公寓通常位於較低的樓層。」

租約必須表明部分或全部出租物業是否有在100年一遇的洪水事件中進水的風險，這種情況在任何一年發生的可能性為1%——以及500年一遇的洪水事件，發生概率為0.2%。計算基於FEMA的洪水保險費率圖，其中顯示了風險區域。

但這些地圖只顯示了沿海洪水的風險——而不是暴雨引起的內陸洪水。

聯邦機構在2015年提出了新地圖，極大地擴大了覆蓋面積，但前市長白思豪(Bill de Blasio)管理的城市對此提出異議。現在，該市和FEMA正在努力製作新地圖，預計將於2027年推出。

儘管如此，該法律的一項規定可能有助於反映沿海洪水以外的風險：房東必須在租約中詳細說明出租物業過去是否被洪水淹沒，據他們合理所知，而洪水可能來自降雨或河流泛濫。

成本和覆蓋範圍

根據2007年FEMA地圖的規定，在高風險洪水區內擁有聯邦政府支持抵押貸款的業主必須購買洪水保險以涵蓋其建築物的損壞，但租房者則不要求。租客保險通常不承保被洪水損壞的物品。

根據FEMA的說法，租客的洪水保險每年只需100美元。保費是通過考慮房產的年齡、在洪水區的位置以及承租人想要的保險範圍等因素來確定的。

房產是否具有防洪功能，如泄洪口，會降低保費。洪泛區的新建築必須包括某些保護功能，但大多數舊房屋都缺乏這些功能。

洪水風險信息披露是否會對租戶選擇租賃地點或他們是否會購買洪水保險產生任何影響，還有待觀察。

「只要房地產市場吃緊，就會有權衡取捨，」自然資源保護委員會水資源倡議、人員和社區項目的高級律師喬爾·斯卡塔說。「如果他們知道房產以前曾被洪水淹沒，他們可能更願意去別處尋找……或者購買保險來保護自己。」

斯卡塔補充說，高層公寓的租戶可能不需要洪水保險，但低層公寓或較小的多戶或單戶住宅的租戶則需要。

FEMA僅對地下空間提供有限的覆蓋範圍，在某些情況下包括花園層的公寓。