大紐約地區房產升值的潛規則，千萬別踩這些雷！

在當前新澤西州高房價和利率的背景下，許多房主選擇通過裝修來提升現有房屋的價值。然而，家庭裝修項目能否真正帶來預期的回報，卻是一個需要慎重考慮的問題。

夢想中的廚房、水療浴室和豪華卧室套房可能帶來居住的舒適與奢華，但這些項目在轉售時的回報率卻遠不如想像中理想。相比之下，一些看似不太入時的外觀升級反而能夠為房屋增值提供更高的回報。

投資回報率最高的家裝項目

1、暖通空調轉換為電氣系統

雖然更換暖通空調設備看起來不是最引人注目的家裝項目，但它卻是回報率最高的項目之一。用電加熱系統替換傳統的暖通空調設備，平均成本約為17,747美元，而轉售時的回報卻可以超過18,000美元，回報率高達103.5%。

2、車庫門更換

一個新的車庫門不僅可以提升房屋的外觀，還能夠帶來高達102.7%的投資回報。車庫門更換的平均花費約為4,300美元，而轉售時的價值增加則接近4,400美元。

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3、更換入戶門

入戶門是訪客進入家門時的第一印象，而更換新的前門則是另一個高回報率的項目。平均來說，花費2,200美元更換門、側窗和橫隔板等項目可以為房主帶來超過100%的投資回報。

4、中度至輕度廚房改造

相比於重大廚房翻新項目，小規模的廚房改造能夠帶來更高的投資回報率。更換櫥櫃面、檯面和等小改動的成本為2.7萬美元，而房主可能收回85%的投資。

5、乙烯基屋面板替換

乙烯基屋面板（Vinyl Siding）是一種用於建築物外牆的裝飾材料，它可以保護房屋免受天氣和其他環境因素的侵害，同時為建築物提供美觀的外觀，因其耐用性和較低的維護成本而廣受歡迎。平均來說，這項家裝項目能讓房主收回約95%的投資。

投資回報率最低的家裝項目

一、豪華主卧套房

雖然一個豪華的主卧套房能為房主帶來享受，但其投資回報率卻十分有限。改建一間豪華套房的成本高達30萬美元，但轉售時只能增加7.3萬美元的價值，回報率僅為22%。

2、豪華浴室改造

一個配備了花灑淋浴頭、蒸汽浴室等豪華設施的浴室毫無疑問可以大幅提升居住體驗，但轉售時的回報卻並不高。一個高檔的浴室改造項目可能花費7.6萬美元，而平均只能收回37%的成本。

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3、重大廚房改造

儘管打造一個夢想中的廚房是許多房主的願望，但重大廚房改造項目的投資回報率也不盡如人意。通常，花費7萬至10萬美元改造廚房只能收回約42%的成本。

4、新地板

不論是木質地板還是複合材料地板，投資回報率普遍偏低。複合地板的成本通常在2.3萬至5萬美元之間，但轉售時可能只能收回不到40%的成本。木質甲板稍便宜一些，售價約為2萬美元，但回報率也僅為50%。

影響房產稅

在新澤西州，家庭裝修不僅會影響房屋的轉售價值，還可能帶來房產稅的上調。尤其是那些需要許可證和檢查的項目，通常會引發物業重新評估，從而導致房產稅增加。

1、增建住宅

房屋增建通常是為滿足日益擴大的家庭需求，或為了提升居住舒適度而進行的。然而，Zillow的數據顯示，雖然一個新的房間或浴室可能使房屋價值增加15萬美元，但其房產稅也會隨之大幅上漲。

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2、重新配置現有空間

將現有空間重新配置為新的生活區域也是一種提高房屋價值的方式，如將車庫、閣樓或地下室改造成卧室或浴室。雖然這類改造成本相對較低，但對房屋價值的提升較大，評估員往往會據此增加房產稅。

3、安裝游泳池

儘管擁有後院游泳池是許多人的夢想，但安裝游泳池對於房屋轉售價值的貢獻並不高。游泳池只會使房屋價值增加約7%，遠低於其安裝成本。同時，它也可能引發房產稅的上調，因為游泳池被視為永久性土地變更，通常會導致房產價值的重新評估。

裝修花費知多少

某房產經紀人指出，無論是為了提升房屋的居住體驗，還是為了提高房屋的轉售價值，家庭裝修都是一項重要的投資。很多人在裝修前，都會發出一個疑問，裝修有沒有一個標準，什麼樣的房子應該花多少錢裝修？

事實上，家庭裝修花多少錢，首先要看房主的目標是什麼，錢從哪裡來。如果裝修項目是通過貸款，利息成本會迅速增加，從而直接導致翻修成本上漲。如果能付現金，甚至自己DIY做一些裝修，將可以大幅降低裝修成本。

在任何一個家庭裝修項目上，房主都不應該花費超過當前住宅價值的10%進行裝修翻新。根據自己的需求、房產價值以及未來的出售計劃等制定裝修方案，是裝修開工前的「必修課」。

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