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地產圈|中國商場模式席捲美國地產圈

由風信子利 · 發布日期 2018年4月30日 · 已更新 2018年5月2日

對國內的小夥伴來說，從家出門下樓吃個飯、逛個商場，這樣的生活並不陌生，可是在美國大部分地區，住宅區和商業區是分離的，所以常常出現周末一家人驅車去商場大採購的情形。

(美國住宅社區)

(與住宅區分離的購物中心，通常有大片的停車場)

在美國，只有像是紐約這樣寸土寸金的城市才會出現商業區和住宅混合在一起的情況，而且一般都在曼哈頓，紐約的其它區則是在中心街道的公寓樓中開放一兩層作為店面，比較少有大片集中的商住混合大樓，但這一情況正在改變。

（紐約購物中心）

紐約是美東華人最為集中的地方，華人喜歡居住在一起，形成了大大小小的中國城或是唐人街，不僅飲食起居等生活習慣保留了中國方式，而且形成自己的生活圈和交際圈子。紐約的中國城與時俱進，國內的一些大型餐飲店在這裡都能找得到，國內的商場模式自然也就引入了進來，結果在美國大受歡迎，大型的商住混合項目一引入就帶動了當地社區的人氣，活躍了經濟，房價也自然增長了起來，比如美國最大中國城之一的法拉盛中的天景項目（Skyview）,包括天景豪苑和天景購物中心。

還有一類模式就是把一個大型的項目直接引入一個住宅社區或是商業規模較小的社區，一個大的項目就能直接活躍當地的社區，聚集人氣，一個典型的例子就是布魯克林的巴克萊中心體育館(Barclay Center)。如今，布魯克林一個規劃中的新建案-八大道中心（8th Avenue Center）則集中了這兩種情況，既是一個商住混合項目，又是社區內第一個相對大型的吸引人氣的建案，位於布魯克林中國城。

今天優投房的小編就帶大家分別來看已建成的法拉盛天景項目(Skyview)和布魯克林的巴克萊中心體育館(Barclay Center)對當地房產市場的影響，以此來期待下計劃中的八大道中心（8th Avenue Center）的發展前景。

# 法拉盛天景項目(Skyview)

根據人口普查數據，在2000年至2010年，法拉盛的亞裔人口增長了37%，達到5萬人，其中華人的增長几乎翻倍，增加到3萬4千680人，然而5年前的法拉盛商業零售和住宅市場的供給十分缺乏，白天人們上班、購物、吃飯，這裡的夜生活也非常豐富吸引著很多人，但是人們來這裡工作購物後就離開法拉盛，高品質的住宅能吸引這部分人留在法拉盛。天景項目(Skyview)應運而生，已經被公認為法拉盛豪華公寓的第一品牌，成為皇后區高端住宅的新標杆。這種樓下是大型商場和購物中心，樓上是住宅，同時配備齊全的公共設施的在國內已很普遍的住宅形式，立刻受到市場追捧。

在天景項目(Skyview)落地後，法拉盛的房產市場特別是住宅市場如何反應呢？我們用優投房的獨家大數據說話。天景項目中的天景豪苑提供的是獨立產權公寓(Condo)，對於當地市場來說，短時間內獨立產權公寓(Condo)的供給增加，對市場中的其他獨立產權公寓(Condo)形成擠壓，短期內其他獨立產權公寓(Condo)的表現應有所下滑，而長期內則會提升社區整體房價水平，同類型房產長期表現為整體增長的趨勢，而其他類型房產，比如獨戶或者多戶住宅(House)以及(Co-Op)，因為不存在競爭，其表現則會因為市場的活躍而呈現持續增長的趨勢。

我們的數據也印證了這一點，獨立產權公寓(Condo)自項目落地的一年內價格短暫滑落後整體呈上升趨勢，從2011年到2017年間，交易價格中位數增長了57.3%。獨戶或者多戶住宅的交易價格中位數從2011年的42.25萬美元增長到2017年的83萬美元，價格翻了近一倍。

# 巴克萊中心體育館(Barclay Center)

2012年10月16日，NBA季前賽中布魯克林籃網隊首次在主場巴克萊中心亮相。這座斥資十億美元，融合了高科技元素的球場吸引了世界球迷的目光。巴克萊中心到底給周邊區域的房產市場帶來了怎樣的影響？我們可以從巴克萊中心周邊區域的地產數據中來感受。

2017, 2018年布魯克林籃網隊

華人球員林書豪加入與來自阿里巴巴的蔡崇信收購

（巴克萊中心地理位置）

巴克萊中心周邊民用住宅地產交易價格在巴克萊中心體育館(BarclayCenter)建成的2012年經歷了一次高速的增長,由體育館帶來的人氣也促進了當地的消費和經濟，在之後的幾年內一直保持較高速度的增長，從2012年到2017年，獨立產權公寓(Condo)交易價格的中位數從70.7萬美元增長到了131萬美元，85.3%的增長率十分搶眼，合作公寓（Co-Op）的增長率也達到了38.9%。

# 八大道中心（8th Avenue Center）

據亞美聯盟(Asian-American Federation)公布的亞裔人口普查統計報告顯示，布魯克林八大道華人社區有超過34000多名華人居住，一舉擊退紐約曼哈頓中國城(Chinatown)和紐約皇后區法拉盛(Flushing)，成為紐約華人人口最多的社區。走在布魯克林八大道上，眾多的小店，超市，儼然像回到了中國。就是在這裡，許多新移民辛勤工作，一步一個腳印努力為生活和未來打拚。然而與法拉盛中國城相比，布魯克林八大道中國城略顯老舊，雖然人氣很足，房屋卻比較擁擠破舊，缺少大型的現代化建築。

這一情況將要發生改變，計劃中的八大道中心（8th AvenueCenter）項目位於布魯克林八大道中國城的主幹道上，現在是一個停車場，將修建一個大型的商住混合項目，土地面積16萬平方英尺，項目建成後建築面積可達77萬平方英尺。這個項目建成後將是布魯克林八大道中國城第一個大型的商住混合型項目，是繼法拉盛的天景項目(Skyview)後的又一個將商住混合模式引入美國的大型建案，將為老城添新顏，吸引更多的人氣，雖然項目還在規劃中，我們先用數據來看項目的前景。

(布魯克林八大道上的商鋪林立但比較老舊)

➢ 交通便利

首先八大道中心位於布魯克林區的八大道 ( 8th Avenue)中國城的中心區域，交通便利，人口稠密，環境安全，宜商宜居，距離N、Q、R、W線地鐵步行只需1分鐘，半小時直達曼哈頓，驅車10分鐘進入曼哈頓，距離海邊也只有1.5英里。

➢ 住宅社區、交易分布平均，缺乏大型建案

從交易分布來看，布魯克林八大道中國城的交易分布較為平均，說明這是一個以住宅為主的社區，交易類型以獨戶/多戶住宅為主。從交易的數量來看，有幾處交易數量較為集中的獨立產權公寓(Condo)，但是5年內的累計交易規模並不大，我們列出了交易數量最多的大樓，最大的交易量也只有35手。

➢ 各類房產穩定增長

布魯克林中國城雖然缺少大型新建案，但是因為交通方便，人氣足，本身就處於增長的房產周期中。從2013年到2017年的5年間，獨戶/多戶住宅(House)交易價格中位數從83.8萬美元增長到了121.5萬美元，增幅達到55%，獨立產權公寓(Condo)的增長幅度也達到了51.2%。不過從獨立產權公寓(Condo)的價格水平來看，還是處於相對較低的水平，缺少高品質的大型住宅。

＃缺少大型的及購物和居住為一體的建案

八大道中心項目（8th Avenue Center）佔據著布魯克林中國城這個不論從人口還是房價來說都蒸蒸日上的社區的黃金位置，有充足的需求，同時這裡又缺少大型的及購物和居住為一體的建案．

相信八大道中心項目的到來能改變布魯克林中國城古老街道的面貌，吸引更多的年輕人來此，也會像已建成的天景項目(Skyview)和巴克萊中心體育館(Barclay Center)一樣，成為社區發展的重要轉折點，使得布魯克林八大道中國城以及周邊更大的區域更有活力，迎來新發展。

美地快貸611

項目概況

· 投資類型： 土地抵押重新貸款項目· 融資總額： $6,000,000· 起投金額： $50,000· 項目周期： 18-24個月

· 年回報率： 8.5% ~ 9%

· 付息方式：每6個月預付一次利息

項目位於紐約布魯克林區黃金核心區域八大道，交通極為便利，距離N、Q、R、W線地鐵步行只需1分鐘，半小時直達曼哈頓；驅車10分鐘進入曼哈頓島；距離海邊僅1.5邁。

項目投資周期18個月，開發商擁有延期6個月的選擇權。本項目年化固定利息收益高達8.5%~9% (1-5股為8.5%/年，6股及以上為9%/年)，且借款人提前半年預付利息，收益穩定，回報豐厚。本項目土地現為停車場，項目建築圖紙獲批後，最大土地容積率為4.80倍，建築面積可達771,360平方英尺。

本期所融資金部分用於償還現有貸款，付清後美地眾籌擁有本土地第二順位抵押權。按照第三方提供的2016年土地估價，土地價值為$64,600,000。除去第一順位900萬的貸款，所余土地價值是美地貸款的9倍。而項目土地開工許可預計會在2019年底至2020年初獲批，屆時預計該項目的土地價值在2.5億-3億美金之間，投資人的資金安全有充足的抵押物保障。

項目完結時，開發商將申請建築貸款歸還美地投資人；或選擇直接將土地出售套現歸還。

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