再議 「錢出不來 中國富人紐約買房泡湯」
昨天看到一篇被各大網站廣為轉載的文章《錢出不來 中國富人紐約買房泡湯》，這是一篇值得一讀的文章，也是給國內來美買房客一個很好的提醒。
Corte :: Long Island City
www.cortenyc.com
位於在LIC Court Square法院廣場的全新豪華公寓大樓Corte是一顆閃耀星星！Corte樓高僅有7層，長度達250英尺，包括Studio、一居室、二居室和三居室共有85套。Corte配備的服務設置也是豐富得驚人，包括了24小時禮賓服務、健身中心和休息室、室外庭院、250平方英尺的共用屋頂平台、小型園景花園、私人小木屋供出售、擲球球場、戶外淋浴和燒烤爐等等！
Corte所在的社區被認為是紐約市最具活力的社區之一，除了有極佳的曼哈頓城市景觀，更有豐富的藝術、文化和餐飲服務。
有人驚呼道：哇塞！在紐約長島市買公寓一個單元Unit 平均價格是150萬美元左右，真不便宜啊！
相比於位於亞特蘭大市中心，坐落在有號稱「亞特蘭大長安街」的Peachtree Street 附近的德築美國集團建的J5公寓（一室兩廳一衛：42套，平均建築面積：907 sqft 售價在50萬美元左右，兩室兩廳兩衛（一衛）：108套，平均建築面積：1400 sqft，售價在75萬美元左右）。
這兩類全新豪華公寓比較，亞特蘭大買公寓一個單元Unit 平均價格是50萬美元左右，真是划算多了。
德築美國集團 – J5公寓
《錢出不來 中國富人紐約買房泡湯》，這文章內容有點長，它的大意說的是：
中國公民王先生於2018年11月24日訂立協議，購買長島市（Long Island City）位於LIC Court Square法院廣場的全新豪華公寓大樓Corte其中的一個單元，該7F單元連同公共部分的未分割權益1.1164％一起，價格是152.5萬美元。
王先生2018年11月24日簽訂合同時，繳足了首付定金15.25萬美元。
這棟Corte公寓的發起人（Sponsor）2019年11月18日前後向王先生致函（初步通知），說購房交易完成後，將於12月18日在紐約格林尼街110號完成過戶。
根據購房合同第6.4條，他被准予延期過戶14天。最終，發起人通知他執行房子過戶手續，需於2020年1月31日完成交易。
由於王先生還沒有能夠補齊拖欠的餘款，2020年1月31日前後他收到違約通知（Notice of Default）。規定他需要在90天內（4月30日之前）還清欠款。
5月29日前後，對方致函王先生，稱「由於未能解決違約，特此取消交易，並沒收保證金。」
王先生在7月8日向法庭遞交的起訴書中稱，由於中國政府的限制，他不再可能按照自己的意願將資金轉出中國，完成房產交易。是中國政府限制資金轉出中國的行為構成了「不可抗力事件」，阻止了他充分履行合同。要求法官判對方歸還他15.25萬美元購房定金。
當我把這篇文章分享在一些微信群里，引來了熱烈的討論。
有人說：王先生要被沒收的定金可不是小數哦，（比如：3～5千美元）是15.25萬美元！
有人說：王先生應該在買紐約長島市這個單元Unit之前，就應該把買房款152.5萬美元和與之相應的過戶費Closing Cost 轉存到美國的銀行後再出Offer（買）房，兵馬未動 糧草先行！
有人說：是否他的房地產經紀人有一定的責任？是否在他出Offer前就該把這事同他講清楚並核實清楚，比如：讓王先生出具在美國銀行的Bank Statement，證明他在美國銀行賬目上有足夠的購房款，如果他的房地產經紀人跟王先生講明了，他還執意出Offer 簽約買房，那現在出現的這種局面，後果就由王先生自負，經紀人就沒有任何責任了。
有人評論道：匯款出中國的風險是可以預見的，難以說成是「不可抗力」，中國外匯管制也不是今天突然宣布的！
有人說：不可抗力一般指的是自然災害或者戰爭，法院可以清查王先生的其他海外資產，王先生可以變賣其他海外資產來完成這筆交易！
有人說：這錢要不回來了，只要買房客當時在合同上籤了字，就默認是知道相關條款了，最後由於中國外匯管制而導致不能及時匯款，這種事和「不可抗力」搭不上！
有人說：換位思考一下，如果你是賣家，你本來可以在這一年的時間把這個單元賣給別人的，結果買家最後沒有錢買，房子沒有賣掉，這定金算是給Seller 賣家近一年的時間等待，和包括按買家裝修要求房子材料費的補償！
在房地產行業，這是「約定俗成」的行規，如果買家對此沒有爭議，這定金15.25萬美元就應該歸賣家，這就是「契約精神」所在！
藉此機會，學習一下一些相關知識：
《中華人民共和國外匯管理條例》第532號
www.gov.cn/zwgk/2008-08/06/content_1066085.htm
外匯局澄清：個人購匯不允許境外購房並非新政
（2017年01月03日08:10 來源：人民網-金融頻道）
2016年12月31日晚間，外匯局發布「國家外匯管理局有關負責人就改進個人外匯信息申報管理答記者問」，表明個人年度購匯5萬美元的便利化額度沒有變化，同時重申了個人購匯不得用于海外購房及投資等未開放的資本項下交易。
國家外匯管理局相關負責人向人民金融澄清表示，個人購匯不得用于海外購房並非新政策，個人海外購房及投資屬於尚未開放的資本項目，「一直以來都不能做」。
個人購匯不得用於境外買房（2017年01月03日07:30 來源：北京日報）
事實上，個人購匯政策沒有變化。此次改進個人外匯信息申報管理並未縮減個人購匯的用途或調整購匯額度，而是對前期政策的落實進行更為細化、精確的管理，主要涉及三方面內容：一是細化申報內容，明晰個人購付匯應遵循的規則和相應的法律責任；二是強化銀行真實性、合規性審核責任；三是對個人申報進行事中事後抽查並加大懲處力度。
據多家銀行櫃檯、網銀掛出的《個人購匯申請書》內容顯示，個人購匯加強了對用匯時間和用途的申報。
5. 不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返回分紅類保險等尚未開放的資本項目
想在美國買房人須知，事先搞清楚想好了，勿謂言之不預也。😀
不要像王先生那樣，錢轉不出來在房子過不了戶時說，是中國政府限制資金轉出中國的行為構成了「不可抗力事件」，阻止了他充分履行合同。
希望有在紐約的房地產經紀人跟進報道，最終看看法院是如何判理這定金15.25萬美元的歸屬？我們拭目以待！
（全文完）
本文作者：亞特蘭大資深房地產經紀，著名網路房地產知識撰稿人Willy Rong。
willy.rong518@gmail.com
(404) 849-2767 | 微信ID: WillyRong
