美國購房全過程

在美國擁有一套或一幢自己的房子是許多人的美國夢。在美國買賣房子有一定的程序，而且每個州的程序也不盡相同，下面我們來談一下在新州西州買房子的程序（大多數州的過程基本上也大同小異）以方便第一次買房子的朋友大致了解和如何面對。

1）銀行預批信。需要購房者，首先要向銀行機構告知自己的財務收入情況，並讓銀行根據申請人的財務及收入情況以當時的貸款利息來初步確定申請人能貸到多少貸款。

2）尋找有經驗的房地產經紀人來幫助尋找房源和與賣家或賣家經紀人談判價格。這個也很重要，有時候可為你省下不少錢。

3）簽訂合同。當你選中房子後，經紀人會代你向賣家提交購房合同，並附上你的銀行預批信，如果是很搶手的房子，許多時候賣家也需要買家出示買家的首期銀碼的銀行證明：如銀行月結賬單。經過一輪的討價還價後，最終達成買賣雙方認同的一致價格，買賣雙方在合同上簽字後提交律師審核。新澤西州規定買賣雙方簽字後，需啟動律師審核程序（attorney review）。雙方律師通過後，購房合同才正式生效。也就是說，在律師審核期間內，如果任一方改變主意不想交易了，可以無理由退出，不承擔任何責任。合同生效10天內（也有早於10天的），買家需向賣家律師賬戶（attorney trust account）或產權公司付約定的押金，一般是購買價的10%。

4）安排檢驗房子。合同生效10天內，買家要安排房屋檢驗，需要找有新澤西執照的驗房師(home inspector)驗房（也有買家選擇放棄驗房的）。如果發現房屋有結構性損壞或白蟻問題，買家有權要求賣家修理或現金補償，如果賣家不同意，買家通常也可以選擇退出合同而不承擔違約責任。

5）向銀行正式申請貸款：合同生效後，買家提供購買合同給銀行貸款專員並正式向銀行申請貸款。

6）房屋估價。在申請人簽好申請貸款的文件後，銀行會向指定有執照的房屋估價公司訂約房屋估價（這費用由買家貸款人出）。估價公司收到款項後便會指派有州執照房屋估值專員（appraiser）對房屋進行測量和並評估房屋的價值，估價公司審核估價專員的報告後會上傳給銀行。

7）銀行批准信(bank commitment letter)。銀行通常會在2-4星期左右發出銀行有條件的貸款承諾信,這個批准信發出後，貸款申請人必須要提供銀行所需資料文件及首期款的銀行賬戶或一切親人贈與金錢的支票的最後文件然後遞上給銀行最後的審批。獲得銀行最後的批准後，即可安排買賣交易時間，一般需要提前七天約定。

8）交易過戶：交易當天，買家先要去房子做最後檢查（walk through），確保房屋內外是否完好無損，暖氣爐熱水爐是正常工作的，及檢查需要賣家修理的項目是否完成。買家根據律師給出的結算表開好一張銀行支票（cashier check or bank check），金額含房款首付、律師費、產權檢證費、產權保險、產權登記費等所有交易費用。 交易通常在買家律師辦公室進行，手續完成後，賣家經紀人將鑰匙交給你，恭喜…。那麼你就是正式的房主了！

銀行的利息下降了不少，房貸利率高的朋友現在可以考慮做重新貸款。或者變現房屋的現金值來作投資。

投資有風險，入市需謹慎！

作者任職在有超過三十年良好信譽歷史的新美貸款銀行。我們是貸款銀行，我們銀行自己負責批貸款及直接借出貸款給客戶，沒有中間人的手續費用。我們有查與不查收入的貸款項目，投資房買賣可以完全不看收入。也有可只放5%首期的查收入貸款，適合收入較高但存款不足的人士。外國人身份和C8卡及沒有合法居留身份但有ITIN 卡的人士也可貸款歡迎查詢。作者為持牌貸款專員專業誠信服務好。另也可用公司名義（LLC）買屋，不用看個人或公司報稅收入。符合貸款條件者可免費出預批信。想了解詳情，請電諮詢：917-580-0767張兆蘭(Helen)。 NMLS ID; 1887879