在美國買房攤上事了！華人坑了賣家？怎麼才能避坑？

在美國搶房大潮中，經常有買家來不及看房就出了價，等看到房子以後發現和圖片嚴重不符合，這時候想退出，有可能會觸犯法律，這咋整？

2021年，買房都要網購了，你能信？

有一個外州的華人，為了搶喬治亞州熱門地區房源，沒有找房產經紀人，也沒有找當地的朋友幫忙看房，僅僅憑著賣家放在網上的照片就下了單。

是不是有點網購那味道了？

在她下單拿下房子後過了三天，親自實地考察了房子。沒想到房子跟照片實際差別特別大！

（網圖，與實際無關）

（網圖，與實際無關）

這位華人買家自述：圖片讓房子看起來大很多，也亮很多，現實根本不是一回事。現在的情況就是我不再想要買那個房子，我要退出這個買房合約。

這也和多數網購一樣，買家秀和賣家秀完全不一樣。

這位華人買家為了搶房，當時放棄了盡職調查 (Due diligence)也放棄了檢測房屋 (Inspection)，只保留了房屋估價附帶條款(Appraisal Contingency) 。

盡職調查 (Due diligence)

盡職調查是在簽署合約或是其他交易之前，依特定注意標準，對合約或交易相關人或是公司的調查。

房檢 (Inspection)

Inspection，也就是房屋檢查，由專業的有執照的房檢員完成，是買房過程中的重要一步。

房屋估價附帶條款(Appraisal Contingency)

該條款是指，如果銀行對房子的估價結果低於合同價格，買家可以選擇是否需要取消房屋交易。

現在的情況是，該華人在下單買房後的三天內，需要交5000美元的保證金（earnest money）。

但這位華人買家不想買了，也不想交保證金。

她通知了賣方的房產經紀人說這個房子不想要了，合同到此終止。

她以為這件事就這麼算了，沒想到賣家的房產經紀人發簡訊過來，說她不可以隨便終止這個合同。

賣家房產經紀人說這房你一定要買。除非房屋估價出現差距。

但誰也不知道房屋估價的最終結果。

這位華人買家不想走到那一步，她怕房屋估價到了她出的買價，那她就必須要買這套房了。

於是這位華人買家問了做房屋貸款的一些朋友，他們的建議是讓她不要付5000美元的保證金，直接別理賣家。

他們大概意思是：賣家有權利追訴你，但是一般不會這麼做，因為代價比較大，所以不用理他們。

這位華人買家解釋：我倒不是想說賴保證金，就是覺得一旦付了保證金，那賣家可能就更有理由強制我買房子了。

網友看了她的描述，都覺得這位華人買家真的不佔理。

當然也有支持華人買家的網友。

那麼遇到這種事情，應該怎麼做呢？

除了網友建議的找一個信得過的房產經紀人以外，海客范也給您總結了幾個取消買房合同前必須要知道的事。

看中的房子不想買了怎麼辦？

買房子的幾個關鍵階段。

第一是出價（offer）階段。在討價還價的過程中，雖然你已經簽了字，但只要你覺得賣主沒有滿足你的要求，你就可以退出，並拿回押金。

第二是房屋估價（appraisal）階段。買房子需要貸款，銀行需要對房子進行專業房屋估價。如果估價低於市場價，拿不到貸款，自然就可以名正言順放棄購買房子。

第三是房屋檢查（inspection）階段。雙方達成協議後，需要作房屋檢查。房屋檢查重點在於房子結構、屋頂、水電、油漆、有無蟲害，也包括上述基本配置。檢查多少會找出點毛病。買家可要求修復或補償（compensation）。在這階段，買家也可以隨時不買。

第四是Walk through階段。第三階段過後，在過戶前，還有一道程序，就是在最後過戶前，再去房子里溜達一圈，確定有沒有問題，無論有沒有發生問題，買家仍然可以選擇退出不買了。

這四階段都過了，也簽過過戶文件了，就算房子成交。買家拿到鑰匙的這一刻，就無法退房了。

在正式成交過戶之後，買家再後悔就不受保護了。

當然，若發現賣家有欺騙、隱瞞等行為，可以起訴。但在房子交易領域，法律只管是否受「損害」（damage），不管如何去「執行」（performance），即不會強迫人買下或賣掉一個房子。房子過戶後，法院不會強迫賣主「買回」房子。

但文中這位華人買家自己簽了放棄大部分條款的合約，所以理論來講，她只能利用房屋估價（appraisal）階段退出，但是她又不願意承擔風險。

於是就陷入了進退兩難的境地。

所以說，就算是房產大熱的情況下，也不要盲目買房，畢竟是大宗投資，很容易產生一些不必要的麻煩。