加價幾萬甚至幾十萬美元都買不到房子！美國房產到底怎麼了？

去年9月開始，美國房地產市場就像脫韁的野馬一般，價格直線飆升。很多人在買房時不得不加價10%甚至更高，而也有更多人則是在焦慮中觀望，這房到底還能不能買？

由於買家強勁的需求超過賣家的供應，3月份美國房價增長攀升至15年來的最高水平。

截至2021年3月底，用于衡量美國主要大城市平均房價的價格指數從2月份的12％攀升至13.2％。是自2005年12月以來的最高年度價格增長率。

經濟學家Selma Hepp表示：

「由於需求旺盛，且暫無喘息之機，美國房價在下個季度可能繼續保持增長態勢。」

聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）還發布了另一項衡量房價增長的指標，發現2021年3月份房價較前一年同期增長了13.9％，打破了自1991年以來的紀錄。

這其中，鳳凰城連續22個月成為美國房價增長最快的城市，增長率為20％。

以鳳凰城某房屋為例，2014年購買時為214,500美元，2018年某資深房產經紀人曾對該房屋進行估值，稱其不會超過300,000美元，最多能達到285,000美元。

但目前（2021年5月25日）Zillow數據顯示為：430,230美元。

最誇張的是同一小區的另一處房產，2021年4月6日剛出售掉，Zillow目前（2021年5月25日）估值就又增長了將近25,000美元。

這麼瘋狂的漲幅下，依舊有人投身於搶房大戰中，因為大部分人認為，美國將遭遇歷史上最嚴重的通貨膨脹，買房僅僅是為了抵抗通貨膨脹而已。

買房難 難於上青天

筆者的某位朋友恰好正在亞特蘭大搶房大戰中，讓我們來看看她目前的狀態。

她看上的某處房產，當天剛上市就接受到了3個Offer（Offer=買家向賣家發了一份帶價格的合同）。

喜歡的房子不得不加價。

當然她還算是佛系買家，還是挺理性的只加價1萬。

發稿前（2021年5月25日），筆者朋友收到了一封來自賣家經紀人的電子郵件。

電子郵件內容顯示，這個房子在上市3天內接到了19個offer，其中還有一個打算全款購置的買家。

房子的最初價格是559,000美元。

8名買家出價在559,000-580,000之間；

5名買家出價在581,000-599,000之間；

6名買家出價在600,000以上；

還有兩名甚至是自動調整條款（escalation clause）。

「自動調整條款：這是購房者的一種策略，購房者在Offer中加入:「我願意以x的價格購買這棟房子，但如果賣方收到另一個比我更高的報價，我就願意將報價提高到y的價格。」也就是說，無論其他人出什麼價格，自動調整條款都將在此基礎上增加一定的額度。」

這兩個例子足以說明美國房地產目前的火爆態勢。

美國房地產現狀

美國各地的住房價格都在上漲。

2019年9月至2020年9月之間，美國房東們總共累積了1萬億美元的額外房屋凈值。過去一年的買房需求激增，加上賣方供應的歷史新低，導致購房者拚命競購，因此房價飛漲。

對於房東來說，房地產目前的繁榮景象令人十分欣喜（約有65％的美國家庭擁有自住房）。但是，數據也顯示越來越多的美國人完全被購房市場拒之門外。

Urban Institute的一份最新報告顯示，如果美國房價持續走高，那麼在未來的二十年中，美國家庭的房屋擁有率將降至62.1％。失去購房機會的人群集中在年輕人和非裔美國人中。

當按年齡組細分調查結果時，事情看起來則更加嚴峻：年輕的千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人）房屋擁有率為64％，而嬰兒潮一代（一般指1946年至1964年二戰後嬰兒潮時期出生的人）的房屋擁有率為72％。此外，非裔美國人和白人之間的房屋所有權差距將由55歲提高到64歲，從28.9%增加到33.3%。

Covid-19如何影響住房需求

Covid-19使美國經濟陷入衰退，數以百萬計的美國人失業和挨餓。在這場危機中，房地產市場卻逆勢蓬勃發展。

美國國家房屋價格NSA指數表明，2019年底，美國平均房屋價值約為245,000美元；現在這個數字已經超過了266,000美元。

生存環境改變

Covid-19迫使人們花更多時間待在家裡，這讓大眾開始重新思考空間的重要性，因此有更多人想買房，也有更多的人想要換更大的房子。

Zillow經濟學家Matthew Speakman說：

「這樣的現狀，我們稱之為房產大洗牌，其改變了人們對居住地環境的思考方式，並且改變了他們對房屋的定義。」

住房供應減少

推動房產增長的另一個因素是供應減少。這不是一個新生問題，但Covid-19讓這個情況變得更糟。

在Covid-19之前，美國的新房建造也一直短缺，2010年至2019年，美國建造的房屋數量是1960年代以來最少的十年。

（New home construction in Louisville/Bloomberg via Getty Images）

但Covid-19在某些方面使這一情況變得更糟。

首先，在經濟低迷時期，由於對未來的不確定性，人們不願做出重大改變。這意味著那些原本想賣房的人會改變主意。隨著Covid-19在全美各地的蔓延，人們陸續將待售房屋撤出了市場。Covid-19還使人們感到緊張，賣家不願意讓買家來看房。

（A real estate agent records a virtual video tour/Bloomberg via Getty Images）

專家認為，供應不足可能是房價快速上漲的最大原因。

總之呢，現在美國的房地產市場仍舊處於瘋狂飛漲的勢頭，人們則是茫然不知所措的狀態。

誰都不清楚未來房地產的走向，不論是專家還是炒房團，誰都不能言之鑿鑿地預測美國房地產的未來。

我們只能說：每一次危機都是一次財富轉移的過程，財富永不消失，只是傳遞到了不同人的手中。投資房產是機遇同時也是風險，想買就買，不想買就繼續觀望。