紐約市住房供求難以緩解，即將來臨的降息能否成為市場強心劑？

高樓聳立的繁華紐約市，是全世界的人都嚮往的旅遊、工作，和居住的城市。而正是這個原因，讓這個百年歷史的大都會，像香港、新加坡，等其他全球大城市一樣，寸土寸金。不過紐約也和這些城市一樣，面臨著非常嚴峻的問題，那就是高昂房價所帶來的，更低的住房可負擔性。

近期，彭博社報道了一則在紐約住房的真實案例，住在紐約市布魯克林格林堡（Fort Greene）的68歲建築師丹·亞非特（Dan Yafet），因為無法再負擔近些年激增的生活和租金成本，已經如此高齡的他，被迫選擇尋找室友。

最終，他找到了86歲的阿倫·菲爾博（Alan Ferber），兩人共享位於四層的一個二室公寓，並分攤$2,000美元的月租。

阿倫的情況只是紐約住房可負擔性問題的一個縮影。越來越多像阿倫一樣出生於美國嬰兒潮世代（Baby Boomer）的人，要想在城市裡生活，必須要格外省錢，或是尋找室友，才能在退休金逐漸榨乾的緊張情況下過活。

今年，一項由哈佛大學主導的住房調查顯示，有接近100萬年齡超過65歲的美國人，正在與非親屬合租，而且在許多美國找室友的網站上，有越來越多的高齡用戶註冊。根據數據顯示，美國的合租人群中，有25%的合租室友年齡超過45歲，相較於10年前，這個百分比翻了一倍。

如今，像丹和阿倫這樣的美國高齡城市住戶，不得不承受更多住房問題所帶來的經濟壓力，而紐約市的住房可負擔性問題，開始影響著越來越多不同年齡段的紐約客。

紐約市房租和房價不斷上漲，丹和阿倫的退休金都已經快被榨乾，生活壓力徒增

來源：Bloomberg – NYC’s Rent Surge Drives 86-Year-Old to Move in With a ‘Boommate’.

僧多粥少，價格飛漲

目前，紐約市的住房市場正面臨五十多年來最嚴峻的挑戰，租房空置率僅為1.4%，求大於供，不斷推高當地的居住成本，而且暫時看不到緩解的跡象。

與之相對的，近幾年來美聯儲所實行的高息政策，推高了地產開發商的借貸成本，極大地抑制了紐約五個行政區的地產開發活動。

據紐約市建築部門7月公布的歷史統計數據，除了2020年新冠疫情封鎖期外，今年5月申請的多戶家庭建築許可證數量，創下了十年來的最低，僅有36個項目申請。並且在去年，紐約市也只有大約15,500個公寓單元獲得建築許可，同樣是自2016年以來的最低水平。

近十年來紐約多戶家庭開發數量的激增，均出現在稅務減免政策即將到期之前

來源：Bloomberg – New York City Apartment Construction Is Grinding to a Halt.

專家們擔憂，這一切可能導致紐約市 — 美國人口最多的城市，面臨嚴峻一個的現實：不久的將來，紐約可能只有極其富有的人才能負擔得起。

當然，住房的問題，也不僅僅影響紐約市當地的住宅市場，更會影響到目前紐約市市場價值約$3,150億美元的各類商業地產的整個市場情況。

疫情之後，紐約市以辦公樓為代表的商業地產，已經因為在家辦公與辦公室辦公的混合辦公形式，而面臨重大調整，許多在紐約的中等收入上班族，也因為當地過高的房價，而搬離紐約，選擇通勤時間在可接受範圍內的市郊地區生活。

短期內新建住宅的供應不足，進一步推高了紐約市這兩年房價和租金的上漲，加劇了當地的住房可負擔性問題。目前紐約市的房租，相比疫情前上漲了33%，住房的銷售價格中位數，也上漲了24%。

根據紐約州勞工部和美國人口普查局的數據，從 2010 年到 2023 年，紐約市的就業崗位數量增長了 25%，大大超過當地僅僅 7% 住房存量的增長。

此外，由於高利率和貸款機構的撤資，住宅地產開發項目的延期和停滯，也使得供求之間的緊張關係，難以在短時間內緩解。

地方政府做了哪些嘗試？

為了推動紐約市當地住宅的開發，增加可負擔公寓的供給，紐約市政府曾推出了421-a地稅優惠政策，開發商可以通過在新建項目中，加入一定比例的可負擔公寓，留給低收入人群購買，來換取數十年的地稅減免。

在421-a這一重要的激勵政策於2022年到期後，今年4月，紐約州長凱西 · 霍楚爾 (Kathy Hochul) 提出了一項新的地稅優惠政策 — 485-x，希望能夠延續421-a的有效性，鼓勵開發商建造更多住宅。

除了地稅之外，紐約市政府也在通過各種方式，促進當地的住宅供應量。今年，紐約市長埃里克 · 亞當斯 (Eric Adams) 提議在紐約實施更多的「區域再規劃」 （Re-zoning），並放下豪言，要在未來十年內，在紐約市新增50萬套住宅單元。

具體實施方面，紐約市政府會為低收入人群提供住房補助、優惠貸款，又或是為住宅開發商提供融資便利，或是以撥款建設和翻新政府擁有的政府樓等方式，來緩解當地的住房可負擔性問題。

比方說紐約市政府近些年來大力推廣的經濟適用社區合作計劃（Affordable Neighborhood Cooperative Program），該計劃由紐約市政府旗下的住房保護和發展部（NYC HPC）牽頭，挑選合格的開發商，建設或翻新由政府擁有的多家庭住宅樓。該計劃也以政府補貼的形式，向經濟適用社區的購房者提供低息貸款，每套住宅單元的所能分配的低息貸款，最高可達$200,000 美元。這類住宅的房產所有權，將歸紐約市政府所有，直到可負擔社區的購房者償還完貸款，享有低息貸款的年限，可長達40年。

紐約市的經濟適用社區合作計劃從2015年開始實行至今

來源：ReData.nyc- Affordable Neighborhood Cooperative Program.

此外，紐約市政府旗下的住房開發公司（NYC HDC），也推行過可負擔住房合作計劃（Affordable Cooperative Housing Program），向可負擔住房的開發項目提供融資便利。該項目為能夠提供與建設至少50套可負擔住房單元，並且以市場價格售出最多25%的住房的地產開發項目，提供利率更低的貸款，以及隨著項目建設進度所需要的配套的建築貸款的融資便利。

儘管，紐約市政府通過許多措施，為解決當地的住房可負擔性而努力，然而許多地產業界的專家認為，如今美國大城市的住房的問題，原因不在供給端，而是在消費端。

目前紐約市區新建住宅增長量與人口增長能夠匹配的地區，以長島市（LIC）、布魯克林市中心（Downtown Brooklyn）、威廉斯堡（Williamsburg）為代表，更多地區的新房供應量跟不上需求

來源：Bloomberg – New York City Apartment Construction Is Grinding to a Halt.

居民購買力才是核心問題

美國住房的可負擔性差要從很多層面來看。居高不下的租金和售價當然是最主要的一方面，然而另外一個很重要而且很難直接解決的難題，是居民們的真實購買能力。

從2008年次貸危機之後的奧巴馬時期，到經濟大受影響的疫情時期，長達多年的時間裡，美國一直依賴著量化寬鬆的宏觀經濟調控方式，來恢復和促進經濟增長。

隨著疫情期間，全球供應鏈的成本，在各方面的上升，使得美國居民在近兩年飽受通貨膨脹的影響，在紐約這樣物價和生活成本原本就很高的大城市，更是如此。

考慮通脹調整後的紐約市居民收入為每小時$42.31美元，通脹大大降低了當地居民的真實購買能力

來源：Department of Labor U.S. Bureau of Labor Statistics, Office of the NYC Comptroller – New York by the Numbers Monthly Economic and Fiscal Outlook

和疫情前相比，紐約市居民的錢，如今更不值錢了，居民實際的購買能力，已經縮水。

與此同時，這兩年美聯儲持續的加息政策，也澆滅了許多準備購買人生中第一套房產的美國人的消費熱情，過於高昂的按揭抵押貸款利率，不僅催高了住宅價格，也使得普通消費者每個月所負擔的成本，大大上升。

作為美國住宅銷售主力軍的二手房，在2023年底創下自1995年以來最低的銷售量

來源：Bloomberg – US Existing-Home Sales Fall, Cap Worst Year Since 1995.

除了貸款成本的增加，自2020年以來，美國居民所面對的地產稅、保險，以及水電費等成本，整體也上漲了26%，進一步加劇了美國人的養房成本。

在衡量居民生活成本的可負擔法則中，我們往往認為，與住房相關的成本和支出，應該不超過居民整體收入的30%。

美國開間公寓的中位租金接近1,500美元，這個價格是許多低收入人群無法觸及的

來源：Bloomberg – The US Housing Crisis Is Really About Low-Wage Jobs.

但是結合美國勞工部統計局的美國勞工收入情況數據，以及Zillow上目前全美戶型最小的Studio戶型的月租金中位數來看，美國勞工可負擔的月租金中位數只有$1,480美元/月，尚未達到$1,500美元/月的月租金中位數。並且，美國大約有十分之一的勞工，每月僅能負擔$733美元的住房成本，而其中更有大約90萬的美國勞工，只能負擔每個月$377美元的住房成本。

這一部分美國收入最低的居民，正在面臨的問題，不僅僅是沒有足夠的經濟來源去支持買房，甚至連每月租房，都成了一種困難。

從這個角度來看，就算在美國範圍內，突然增加大量的住房供應量，使得美國的住宅價格出現調整，但在美國買不起房、租不起房的人，仍然因為個人收入水平以及購買力的原因，受困於住房可負擔性的問題之中。

降息能否帶來轉機？

這麼看來，想要進一步緩解深受可負擔性影響的紐約市的住房問題，一方面需要依靠地方政府推動優惠政策，另一方面更需要想辦法給居民的生活成本減負，給美國人的購房和養房減負。

當下來看，在宏觀調控層面，對於促進市場向健康方向前進，最有效的措施，便是美聯儲即將開始的降息。

就在上周五，美聯儲主席傑羅姆 · 鮑威爾（Jerome Powell）在傑克遜霍爾舉辦的全球央行年會上正式宣布，美聯儲即將開啟降息周期，而市場普遍認為，美聯儲在2024年接下去兩個季度內的降息幅度，接近100個基點，也就是1%的利率，並且在2025年的降息幅度，也接近1%。隨著基準利率的下降，美國居民購房時所背負的按揭抵押貸款的利率，也即將顯著下降。

全美按揭抵押貸款利率與二手房交易量，歷來呈現顯著的負相關，貸款利率越低交易量越大

來源：Visual Capitalist, FreddieMac, Trading Economics – The U.S. Mortgage Rate vs. Existing Home Sales.

紐約市曼哈頓的二手房交易量與按揭抵押貸款利率，也呈現較為顯著的負相關，於2024年第一季度，到達2012以來的歷史新低點

來源：Bloomberg – The US Housing Crisis Is Really About Low-Wage Jobs.

美聯儲的降息，一方面可以直接減少購房者的房貸負擔，另一方面也減少了地產開發商們在項目建築過程中，所負擔的財務壓力，鼓勵開發商開展更多的住房建造項目。

全美開建住宅與建築審批數量與利率，也呈現較為顯著的負相關

來源：Bloomberg – New US Home Construction Plunges to Slowest Pace Since June 2020.

自從低息環境結束後，全美的新建住宅建築許可數量，以及已經開始建設的住宅數量，兩個數字也都分別回歸至2020年以來，4年的最低點，建築許可數量下降到年化138.6萬套，已經開始建設的住宅數量，則下降到年化127.7萬套。

究其原因，與疫情之前相比，現在美國的地產開發商正面臨著融資成本上漲和建築成本上漲的雙重壓力。

相比低息時期，近兩年美國建築商的融資負擔顯著增長

來源：NAHB – Survey on Acquisition, Development & Construction Financing, Q2 2024.

以美國主流的住宅類型單戶家庭為例，根據全美住宅建築商協會（National Association of Home Builders）8月公布的行業數據，目前全美住宅建築商所背負的平均有效利率，約在12-15%之間，大大高於疫情前的7-10% 。其中在建築單戶家庭過程中所需要的建築貸款，平均有效利率最高，接近15%。

與此同時，疫情後，由全球供應鏈價格上漲所導致的建築材料上漲，以及通貨膨脹後相關建築服務、人力成本的上漲，也使得美國住宅建築商的盈利空間變小，不得不承擔更高的建築費用，以及相應的風險。

與2015年相比，如今美國單戶家庭建築的材料成本上升了53.14%

來源：FRED, U.S. Bureau of Labor Statistics – Producer Price Index by Commodity: Inputs to Industries: Net Inputs to Multifamily Residential Construction, Goods.

與2015年相比，如今美國單戶家庭建築的服務及人工成本上升了45.51%

來源：FRED, U.S. Bureau of Labor Statistics – Producer Price Index by Commodity: Inputs to Industries: Net Inputs to Single Family Residential Construction, Services.

今年7月美國居民消費價格指數（Consumer Price Index）的報告更是指出，住房相關的成本，涉及並影響到了全美CPI漲幅當中的90%。

也因此，在降息的同時，聯邦政府能否控制好通貨膨脹的速度，也直接影響美國住房建築開發商，是鼓勵或打擊開發商為購房者建造更多庫存的關鍵因素。

與此同時，通貨膨脹的程度，也是把控美國房價上漲程度的閥門 – 畢竟升高的成本最後都將傳遞給住宅的消費者。而且，也只有美國居民每日生活必需品的價格穩定了，他們才會有更多可支配的收入留給住房成本。

結語

作為美國人口最多、住房成本最高的城市，紐約市住房短缺與價格高昂的問題，不會在短時間內得到改善。

由於紐約市特殊的經濟、文化地位，這座城市不僅吸引著當地的紐約客，來自外州的美國人，還吸引著世界各地或因為工作，或因為理想，而選擇在紐約市置業安家的海外買家。

今年9月，美聯儲很可能就會開啟一個持續多年、全新的低息時代。逐漸下行的利率，對於美國地產市場，對於紐約市的地產市場來說，無疑都是最大的好消息。宏觀上來講，它可以增加市場的流通性、促進企業的發展，在諸多方面影響到民生經濟，在增加美國居民收入的同時，降低住房成本。

當然，最終紐約市當地的住房銷售量是否能健康恢復，還是以美國這個國家、紐約這座城市的經濟基本面為依託。假設說，紐約市的房價能從高息時期的水平持續健康回調，將會有更多人在這座城市完成購房與築家的夢想，那麼這個低息時代，對於紐約市來說，將會是它住宅地產市場良性發展的新時期。