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新規本周生效！美國房市大洗牌，傭金不再，百萬經紀人失業！

由 wy · 2024年8月13日

美國房市即將在本周末迎來一個新的時代。

簡要說三大改變，即將開始。

第一，過去大多數賣房者在成交後都要支付買方和賣方傭金。而大多數買方則無需向中介支付任何費用。根據和解協議，中介和經紀人的傳統報酬制度可能會發生變化，買方有可能不得不自己支付傭金。

第二，所有購房者必須先與經紀人簽訂合同，然後經紀人才能開始帶他們看房。

第三，賣方代理必須停止在房地產上市資料庫（MLS）中發布買方傭金報價。補償提議可以繼續，但不能在房地產經紀人經營的上市服務中公布。

從8月17日開始，除非您與房地產經紀人簽訂了代理協議，否則他們不能帶您看房。這包括打電話給對方掛牌經紀人，帶您參觀任何房屋等。

買方與房地產經紀人之間的協議是《買方代表協議》。該協議基本上是您與房地產經紀人之間的合同，表示您將聘請他們購買房屋，並同意雙方的角色、義務和責任。

好消息是，作為賣家可以與經紀人共同決定協議的到期時間。您可能必須簽署一份協議，但如果您還沒有準備好對房地產經紀人做出完全承諾，您可以隨時要求籤署協議時間長度為一天、一周或一個月後到期。您甚至可以只就特定房產簽訂協議。

另外一項重大改變將關乎賣房者的錢包，現行模式下，賣家必須支付5%到6%的傭金，而這筆傭金通常由賣家經紀和買家經紀平分或按照比例平分。這代表賣家必須多付這筆錢，以致於變相把費用加進房價中。

如今，強制的傭金制度被取消，買家傭金和賣家傭金將各自獨立，雙方分別和自己的經紀人協商傭金。當然這一規定本身並不能降低房屋買賣的傭金，只是改變了支付傭金的模式，但外界普遍認為，隨著制度的實施，取消強制規定將促進市場競爭，迫使買賣雙方的經紀人都降低傭金，從而降低房屋買賣成本，並降低房價。

另外，還將打破多項美國房市長期壟斷的規定。其中之一是禁止在被稱為多重上市服務（multiple listing services，簡稱MLS）的集中化房源列表中包含經紀人傭金的信息；另一條規定結束了經紀人必須訂閱MLS服務才能獲得傭金的規定。儘管NAR聲稱並不擁有MLS，但許多MLS服務由NAR的各地子機構所運營。在新規定下，將有更多的經紀人取消對MLS的訂閱，轉向其它渠道來發布房源信息，從而打破壟斷。

美國民眾每年花費在地產經紀傭金上的錢高達1000億，而且美國房地產經紀的傭金比全球大部分地區要高的多——全球各國平均地產中介費只有1%到2%。據TD Cowen Insights估計，新規一旦實施，房地產傭金可能下降25%至50%。

市場的改變，總會有人做出犧牲，也會有人得益於新規。

部分經紀人預測，新規定將開啟新的商業模式，也可能讓不少同業離開產業，也有人樂見轉變。

CNN記者訪問的許多房地產經紀人表示，新規則將鼓勵有經驗的經紀人，但可能讓年輕經紀人更難打入市場，因為買家可能不願與缺乏經驗的經紀人簽署具法律效力的協議。

在新澤西擁有房屋的朱先生表示，由於房子需求的差異，NAR的新政策對賣方和買方的影響會有不同。他舉例說，如果自己是買方的話，總體影響不大，因為經紀人的傭金本來也不是買方出。而如果自己是賣方的話，預期以後可能會支付少一些的經紀人傭金，但還是首先需要考慮具有好信譽和好銷售記錄的經紀人。否則傭金再低，如果不能幫自己在一定時間內賣出房子，那也不值得用那樣的經紀人。

一些分析指，NAR取消強制傭金規定後，房地產經紀人行業面臨優勝劣汰的大洗牌，有估計認為可能有高達100萬的房地產經紀人可能被迫轉行。

也有人表示，傭金制度的改變短期內可能並不一定利好房市。因為若讓買家自己付中介費，會大大降低他們的購買能力，因為若讓賣家出，這個費用可以包括在貸款裡面，而讓買家自己出的話，必須要有更多的先期付款。所以，規則的改變短期內對買家不是利好，降低他們的購買力，而對賣家也不一定是好事，因為潛在的買家減少了。