教您如何利用房屋「1031置換」來避稅及積聚財富

許多有經驗的地產投資者會通過房屋的「1031置換」來進行避稅並利用這一美好的稅法來進行小屋換大屋，白菜換白玉來擴增他們的資本藍圖和收益。許多地產大亨都是利用這一優惠的稅法來不斷滾動擴增他們的房地產投資規模。

美國稅法鼓勵投資者投資美國房地產，政府鼓勵私人購買出租房，終其目的是幫助政府減輕對中低收入人群負擔。政府除了優惠美國公民和合法永久居民外，同樣也允許海外投資者使用「1031置換」來獲得稅務上的優惠。

聰明的人永遠利用銀行的錢來生錢，富人之所以富是因為他們知道怎樣利用別人的錢來生財，借用貸款銀行的錢來投資，以達到資本增值的最大化。窮人之所以窮是因為他們總覺得不應該負債，一旦負債就總想千方百計地去儘早還清它，而不是盡最大努力去利用別人的錢來生錢。當然債務有分好的債務及不好的債務。

消費型的債務為不好的債務如：用信用卡去購買昂貴商品：汽車名牌包包，及去高級場所消費等等。

好的債務為：如購買課程來提高自己的學習認知能力，期待將來能產出更高價值或購買出租房屋或自住房也是一個很好的投資。您自己每月的月供還款和房客所支付的租金，雖然自住房是債務，只要不是購買豪華別墅來盡情享受消耗盡每月的工資的話，隨著日積月累它也能為您積蓄不少的房屋凈值。

下面我們來淺談一下1031置換的好處：

「1031交換」(Section 1031 Exchange)，也稱作「同類財產交換法」(Like-Kind Exchange)，主要指在滿足「1031交換」條款的前提下，如果投資人在限定時間內完成出售「原有財產」並交換性購入「同類財產」，那麼投資人在出售「原有財產」的增值時無需在當年交稅，而是延遲到最終出售時才納房屋增值稅，有許多富豪一生都在做1031置換直至過世，物業變遺產，到時候也許一分錢的稅都不必繳納，只要不超過規定的金額。美國國稅局宣布，2024年的終身遺產稅免稅額將增至1361萬美元。試問，普通民眾有多少人能積累如此多的財富？而」1031置換「稅法優惠為投資者省下可觀的當年所要納繳給政府的稅金。窮爸爸富爸爸的作者羅伯特·清崎就是利用這一條例來做到從不在房地產投資的交易上來納稅。他自己在電台訪談節目中明確表示他從不用交稅，而且是合法的。

如何符合房屋」1031置換「的避稅條件呢？您必須持有這幢房屋並用於出租，滿2年後才出售，那麼這樣的「1031置換」將得到國稅局的認可，也能因此享受到「1031置換」的稅務利好。

簡單概括舉例說明（具體情況請詢問會計師），李先生在紐約皇后區發拉盛擁有一幢一家庭的出租屋，2013買入價是55萬，經過時間及通貨膨脹的洗禮，現在這幢房子己價值110萬，妥妥的增值了100%。當時李生用20萬作為首期並向銀行貸款$35萬元來投資這幢房子。2023年底李生出售了這幢房子，這增值的$55萬，利用「1031交換「的方法再投資，用這55萬作為兩幢房子的首期，並繼續向銀行貸款購買了兩幢投資房屋。這樣李先生就暫不需要繳納增值部分的稅金，如果他的納稅率為25%，他就必須要為這$55萬的資本增值納$137500給政府。延稅的優惠，讓李先生可以用這$137500再作投資生錢。這就是為何富人都喜歡用這一稅務優惠來達到他們最大的資本收益回報。

在稅務上，使用「1031置換」的最大優勢是「延遲交稅」。投資人可以將本應繳納的稅款用於其他投資或支出，從而增加了投資人的現金流和潛在投資收益。而從通貨膨脹的角度來看，「延遲交稅」也是一種變相得利。10年或20年再繳交這$55萬元的資本利得，您已經賺大了。因為20年後的$137500購買能力可能已經被貶值100%-200%了。
而使用「1031置換「方式購買房屋有時間的限制，投資人必須在45天內選定「同類財產」，並在180天內交易新的物業，可以是規定時間內同時置換一幢或幾幢房子。劣勢是：投資人可能由於時間限制無法以理想價格購入滿意的「同類財產」，所以尋找一位有經驗的持牌貸款專員和地產經紀人非常重要。

如果有興趣做」1031交換」的朋友，請電話聯繫了解詳情：917-580-0767張兆蘭（Helen)

稅務方面的問題請諮詢您的會計師，本文只作參考。

市場有風險，投資需謹慎！

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