應該進場購買房屋了嗎？及房屋的稅務優惠

在2023年底，根據房地美的數據，30年期查收入的抵押貸款利率接近8%，給許多感興趣的購房者踩下了剎車，高昂的利息抑制了他們的購買能力．現在隨著通脹降溫，30年利率徘徊在 6% 左右，華爾街分析師預計美聯儲將於 9 月 18 日降息，這可能會進一步降低抵押貸款利率．

但因為房源的嚴重短缺及供不應求，那麼更實惠的抵押貸款意味著更多人來競購房產，最終再掀一波搶屋高潮．

Shark Tank的芭芭拉·科克蘭 (Barbara Corcoran) 8 月 13 日對彭博電視台表示，較低的抵押貸款利率將刺激「巨大的需求」．她說：因為如果利率再下降一點，就會「讓每個人都進入市場，而你會為房子支付更多的錢。」

芭芭拉表示，入門級住宅市場將會非常「瘋狂」． 「競標會異常激烈，價格過高，人們感到恐懼，因為人們覺得自己無法取得成功。」這就是為什麼等待購買可能無法帶來您想要的勝利。

「等到利率再下降一個百分點時，你就會看到價格會發生什麼，」她說．購房者有多種選擇。他們可以等待並嘗試把握市場時機（與許多其他購房者一樣）。或者，他們可以現在就介入，願意承受一些短期痛苦，然後，如果抵押貸款利率確實下降，則考慮再融資：即重新貸款來降低貸款成本．這是非常可行的．

如果您有錢並且能夠以當前利率負擔抵押貸款，那麼在需求飆升之前立即進入市場可能是有意義的。如果房價上漲，您將獲得房子的升值．

無論你是首次購屋族、長期擁房的老屋主、曾申請重貸的屋主，抑或是賣房的屋主，統統有機會藉由房子取得相關的稅務優惠。對一般家庭而言，若要取回比標準扣除額 (Standard Deduction) 更多的退稅，最簡單的方法就是採用列舉扣除額 (Itemized Deduction) 申報與房產有關的稅務優惠。

但諸如其它的開銷捐款則難有象房地產的稅務優惠．無論是慈善捐款或是醫療開銷相關的抵稅項目，都不容易有如此優惠的抵稅額度或甚至超過標準扣除額．不過，跟房屋相關的抵稅優惠卻往往可輕易超越標準扣除額度，為納稅人爭取到更高額度的退稅金。列舉以下七項跟房屋相關的重要抵稅優惠，以供屋主參考。

1）房貸利息

美國屋主一年獲得的房貸利息抵稅優惠高達1000億元，納稅人若在過去幾年買房或申請重貸，每月房貸還款應有較高比例為房貸利息，可藉此省下更多稅金。

2）房貸保險費用

這項優惠對低收入屋主而言相當重要，因為他們往往無力自付高額頭期款，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可用於抵稅。

3）房屋保險及水險

購買的房屋保險及水險（如在洪水地區）也是符合抵稅條件的．

4）房屋稅

房地產稅金來抵稅，是真實可行卻常被忽略的抵稅優惠。屋主支付的地方與州府房屋稅金，是可以用來扣抵聯邦所得稅的．如果是自住房每家一萬元的地產抵稅．投資房的地稅則可以全部抵稅．依各州或地方政府的規定，收入低至一定標準的屋主，可能還另外符合特殊房屋稅的抵稅優惠．請資詢自己的會計師．

5）節能裝修費

通常提升居家節能效益的裝修工程也有機會獲得減稅，包括安裝太陽能板、節能熱水器等及基於醫療需求的改裝工程：如在家門口安裝輪椅坡道、屋內修建樓梯和方便殘障人士使用的浴缸及別的設備都可獲得抵稅或減稅優惠．

6）裝修費用和自住屋每人25萬夫妻50萬的免稅額

房屋的裝修工程費用在將來出售時是可用於抵消賣房獲利的稅務負擔，據國稅局規定，屋主的自住房在滿足稅務機關的時間規定時出售，房產增值的頭25萬元（每個人）夫妻50萬的獲利無須課稅，且此前裝修房屋的費用還可用來抵消獲利．這些優惠的稅務是別的投資所不能及的．

7）賣房相關費用

另外在出售房產時的相關費用也有機會用來抵稅，譬如產權保險（title insurance）、刊登賣房廣告、房地產仲介費等。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要能證明是為了幫助提高出售這幢房屋，費用也可申報抵消資本利得稅金．

市場有風險，投資需謹慎！

作者為新美貸款銀行的持牌貸款員．現在新美貸款銀行推出各種不同的貸款項目，有查與不查收入的貸款各種項目．W-2收入的朋友最低可放5%首付買房．剛大學畢業出來有工作的朋友也可以馬上買房做貸款．首付不多的朋友可考慮在賓州(PA)或新澤西州(NJ)或紐約上州(NY)買房，如果離上班距離遠的話可作投資房貸款．不同簽證及外國人/學生/旅遊簽證都可以申請貸款，歡迎查詢．買賣最快可在30天內成交，如有意投資購買房地產請電話聯繫：917-580-0767張兆蘭（Helen) NMLS ID#: 1887879