管中窺豹！從著名城市街頭觀看美國房地產泡沫破滅～

乘坐纜車經過 California Street 駛向舊金山市中心時，會經過哥特式 Grace Cathedral 教堂和 8 英尺高的 Tony Bennett 雕像，然後乘客可以看到這座城市的最新地標——幾座巨大的高層建築。

而這些昔日熙熙攘攘、人聲鼎沸的寫字樓和購物中心，早已人去樓空。

舊金山市中心，現在看起來就像是末世電影的景象——一片蕭條。

舊金山發生了什麼？

這幾座大樓分別是：寫字樓 600 California Street、101 California Street 以及購物中心 One Market Plaza。

600 California Street 和 101 California Street 的空置率一直在上升。其中 101 California Street 第二大租戶去年剛剛離開，目前這裡最大的租戶是「裁員和空蕩蕩的辦公室」。

不遠處的 650 California Street 這棟 34 層辦公樓也已經拖欠抵押貸款；轉過拐角處，Embarcadero Square 正在掛牌出售，售價為 9,000 萬美元，而它的所有者於 2018 年購買它時花費了 2.45 億美元。

沿著 Market Street 步行，到達舊金山中心，當地最大購物中心也人去樓空，業主的名字被從牆上撬下來，但仍然能依稀看到一些殘存。

全美最有價值的房地產市場

人們不禁感嘆，舊金山怎麼了？

要知道，舊金山市中心的房產可是全美最有價值的房產之一。買家們為了在這座蓬勃發展的城市中分得一杯羹而背負著沉重的債務。

據世邦魏理仕計量數據，目前當地職位空缺率已接近全美水平的兩倍。據 S&P Global 稱，當地業主背負著近 120 億美元的辦公債券。

銀行已經停止向寫字樓業主提供貸款，今年商業抵押貸款支持證券的發行量也大幅下降，舊金山的業主們不得不面臨著破產的風險。

儘管舊金山寫字樓市場最近顯示出復甦跡象，但一波已經陷入困境的到期貸款可能會延長這裡的經濟動蕩。舊金山市中心購物區場聯合廣場(Union Square)約一半的零售店已經關閉，政府收入也有所下降，上個月灣區地鐵的乘客量與 2019 年相比下降了 61%。

寫字樓負債纍纍

專家審查了舊金山市中心 50 多座擁有貸款的建築。其中，22 家借款近 25 億美元，並且現在它們的出租率中值下降了近 15 個百分點。空置率影響了短期現金流，並表明未來的租戶將支付更少的費用。

101 California Street

出租率下降至 76%。美國銀行目前是最大的租戶。移動銀行初創公司 Chime 於 2021 年簽署了這棟 48 層建築中六層樓的租約，成為當時的最大租戶。但 Chime 於去年解僱了 12% 的員工，並轉租了兩層樓。

600 California Street

這棟大樓的業主和最大的租戶關係密切，而且都在苦苦掙扎。WeWork 是最大的租戶，這家公司目前正考慮申請破產，以退出昂貴的租賃。

疫情對購物中心的零售商造成了沉重打擊，該綜合體最大的租戶之一、動漫流媒體 Crunchyroll 放棄了七樓的辦公空間。目前該商場的入住率低於50%。發放 5.58 億美元抵押貸款時，該比例為 96%。

數據顯示舊金山寫字樓空置率超過30%，而美國整體則低於20%。

辦公室空置率：

資料來源：世邦魏理仕計量經濟顧問

為什麼會這樣？

專家總結了極大原因：銷售、入住率和人流量的下降，並且較高的利率打擊了房地產價值。

總之呢，商業地產這幾年比較難，尤其是舊金山這種本身房產簡直就比較高的地區，業主們真的太慘了。