0首付低利率！这些美国人用“奇技淫巧”但不违法的方式买房！

预算有限的房地产投资者正在使用一种创造性的策略，以零首付购买房屋，并在高利率环境下锁定低利率。

2021 年，小李几乎耗尽了所有积蓄购买了她的第一处房产。三年后，她拥有了 4 处房产，她是怎么做到的？

小李说：

“2021 年我第一次买房，啥都不懂，当时付了 20% 的首付以及成交费用（Closing costs），总共是 47,000 美元，几乎是我当时所有的积蓄。”

小李今年 38 岁的，她没有固定工作，目前做的事是房地产投资——具体来说：购买价值被低估的房产，进行翻新并出租。

她设定了 45 岁时攒 500 万美元投资组合的目标，但仅凭一处房产无法让她实现这一目标。

于是她开始研究创造性（奇技淫巧）的融资策略，使她能够在无需支付数万美元首付和成交费用的情况下进行房地产投资扩张。

她最终找到了一种被称为“subject-to”购买的策略，这个策略使她能够绕过首付并为她的第二处房产继承相对较低的利率。

根据小李抵押贷款和结算报表，她短短三年内在巴尔的摩完成了四笔交易，目前拥有三处出租房产。

什么是“subject-to”？

小李表示，“subject-to”并不那么常见，主要是因为很多人对运作方式缺乏了解，即使在房地产专业人士中也是如此。

小李说：

“如果你问 99.9% 的房地产经纪人，他们会说，‘这是违法的’。但这根本不违法。只是这些房地产经纪人还没有学会或者不甚清楚。其实房地产学校也会提到这种方法。”

在房地产中，“subject-to”意味着购买的房屋受到现有抵押贷款的约束。

在正常情况下，如果房主出售未还清抵押贷款的房产，会发生什么情况？

大多数情况下，出售所得的收益用于偿还剩余的抵押贷款，其余的则由卖方收入囊中。或者，买家可能会接管剩余的抵押贷款，这一过程称为“抵押贷款承担”。

“subject-to”是两个选项之间的中间立场。

根据一项条款，买家同意向卖家的抵押贷款公司付款，直至抵押贷款全部还清。抵押贷款仍保留在原房主名下，但实际上最后由买家还清。

有时，买家可能需要在短时间内还清剩余的抵押贷款余额，但买家也可能需要在较长时间内定期付款。

需要注意的关键事项：

• 买家和卖家之间通常没有“正式”协议；
• 买家（在某些情况下）没有支付抵押贷款的法律义务；
• 如果买家未能付款，房屋可能会丧失抵押品赎回权（foreclosure）。

乍一看，卖家似乎承担了更多风险，因为买家没有支付抵押贷款的法律义务。但因为拥有房产所有权，所以如果买家停止付款，房子就会丧失抵押品赎回权，买家就会失去这个房子。

“subject-to”对买家有什么好处？

对于买家来说，好处之一是他们可以继承低利率。尤其是在高利率环境下，这会对每月还款额产生重大影响。

在小李的案例中，当利率徘徊在 8% 左右时，她继承了卖方 4.5% 的利率。

此外，卖家可能已经支付了大量利息（具体取决于他们拥有该房产的时间。）

假定卖家已经支付了 10 年的抵押贷款，就意味着已经削减了很多利息；现在，买家只需要支付更多的本金，而不是开始新的贷款并为第一笔贷款支付更多的利息。

这种融资类型的另一个优点是买家不必具备获得贷款的资格，并且可以以较低的首付获得贷款。在某些情况下，比如小李的情况——根本不需要首付。再次强调，一切都可以在买家和卖家之间协商。

“subject-to”对卖家有什么好处？

房地产经纪人兼投资者 Zeona McIntyre 说，这其实对卖家也有好处。

她说：

“卖家成为贷方，这意味着他们可以根据自己的意愿制定条款，意味着卖家可以向买家提供低于 20% 的首付——也许是 5% 到 10%——然后收取高于市场价格的价格。”

Zeona McIntyre一直在帮助越来越多买家和卖家达成“subject-to”交易，她认为这是一个双赢策略。

她说：

“我卖掉了一些比市场价格高出 5 万至 10 万美元的房屋，因为他们能够提供如此低的利率和低首付。一切都是一根杠杆。你可以把一个拉高，将其他拉低。关键是“找到有痛点的人”。”

什么是找到有痛点的人？

例如，有人在房地产市场顶峰期买房，现在他们的房产价值已经下降，但此时必须搬家。假设他们在 2021 年以 30 万美元的价格购买了一套房屋，现在价值 275,000 美元。如果你要把这个房子推向市场，就必须支付代理费、过户费用以及所有这些费用。此外，还必须拿出大约 3 万美元才能摆脱抵押贷款，这种情况下就很容易促成“subject-to”交易。

另外通常情况下当卖家遇到财务困难时，也会同意“subject-to”。

其中一个例子是，当卖家因无法负担抵押贷款而面临丧失抵押品赎回权时。由于“subject-to”交易通常可以快速启动，因此卖家将比许多其他解决方案更快地减轻财务负担，还有机会提高信用评分，因为买家实际上是在以卖家的名义支付抵押贷款。最后，卖家还可以通过不支付成交费用来省钱，因为有些人不通过房地产经纪人出售房屋。

也就是说“subject-to”这个操作，需要长期花大量时间了解当地房地产市场，且需要很强的沟通能力。

不知道华人中还有其他人尝试过用“subject-to”做投资吗？可以给大家分享一下您的经历。