一万亿美元到期！美国房地产变得危险！
大约 1 万亿美元的到期债务，让美国房地产避风港变得危险。
美国公寓楼的价值多年来一直上涨，但飙升的利率现在笼罩着该行业的业主。
美国房地产市场新的麻烦
长期以来被认为是美国房地产天堂的公寓楼正在成为陷入困境的商业地产领域的下一个麻烦点。
多年来，受租金稳步上涨和巨额回报前景的吸引，投资者不断抬高房地产的价格。其中许多人承担了过多的债务，期望能够以足够快的速度提高租金来偿还债务。
与受到远程工作和电子商务严重打击的写字楼和商场不同，出租公寓的空置率一直较低。公寓行业的主要问题不是缺乏需求，而是利率。
债务成本的突然飙升有可能会导致全美许多多户家庭业主破产。数据公司 CoStar 的数据显示，继去年利率上涨 25% 后，截至今年 6 月份的一年中，公寓楼价值下降了 14% 。这一下降幅度与写字楼价值的下降幅度大致相同。
多户住宅类别的抵押贷款拖欠率虽然较低，但一直在增加，目前借贷成本翻了一番，租金增长放缓，建筑费用上升。这一切都显得这个行业开始出现问题。
美国公寓业主面临的“核爆”
资深房地产金融高管、黑石房地产债务创始成员 Peter Sotoloff 表示，美国公寓楼业主面临着“核弹爆炸”。
根据抵押贷款银行家协会的数据，未偿还的公寓楼抵押贷款在过去十年中增加了一倍多，达到约 2 万亿美元。这几乎是办公室债务的两倍。9807 亿美元的公寓楼债务预计将在 2023 年至 2027 年间到期。
Peter Sotoloff 说：
“每个人都专注于商业地产，但实际上公寓楼违约的风险是一个非常大的问题，但没有得到应有的关注。”
而且，洛杉矶、休斯顿和旧金山的多户住宅业主已经被爆出拖欠了数千套公寓的贷款。
据一位知情人士透露，全球最大的另类资产管理公司 Blackstone 已拖欠曼哈顿 11 栋公寓楼的抵押贷款。
公寓楼的问题
公寓楼一直被誉为风险较低的商业房地产投资。即使在经济衰退时期，包括 2008-2009 年金融危机期间房地产市场崩溃时，它们的表现也相对较好。因为人们总是需要一个地方居住，在危机时期，大量人会涌入租赁市场。
通货膨胀还使房东能够比平时提高租金，从而推高了建筑物的价值。根据租赁网站 Apartment List 的数据，2021 年至 2022 年 18 个月内，公寓楼租金要价上涨了 25%。
对于许多投资者来说，这些因素证明支付高房价是合理的。公寓楼业主通常从债券市场借入超过 80% 的建筑价值。许多投资者大幅提高租金，押注一旦他们的建筑物产生更高的租金收入，就可以以更高的估值出售建筑物或为债务再融资。
但很少有人预料到利率会上升得如此之快，从而压低了房产价值并迫使房东以更高的利率进行再融资。作为重要资金来源的地区性银行如今的放贷量大幅减少，导致抵押贷款再融资也变得更加困难。
美国许多城市的租金增长大幅放缓，而通货膨胀和保险费上涨则提高了建筑物的运营成本。一些人基于对未来几年租金大幅上涨的乐观预期而支付了更高的价格。现在，这些人都遇到了困难。
公寓楼业主的困境
1.总部位于洛杉矶的 Tides Equities 自 2016 年以来已收购了价值超过 65 亿美元的租赁房产，其中大部分是西南部城市的中低收入公寓楼。评级机构报告显示，2021 年，该公司预计达拉斯郊区的一处房产的租金将在三年内上涨 44%。
6 月，Tides Equities 宣布：该战略并未按计划进行。该公司表示，租户“现金变得过于紧张”，一些房产不再赚取足够的钱来偿还债务，投资者可能需要投入更多资金来避免违约。
2.总部位于休斯敦的 Nitya Capital 拥有价值约 30 亿美元的多户住宅，该公司 3 月份通知投资者，由于利率上升，公司将大幅削减利润预期。
Nitya Capital 首席执行官 Swapnil Agarwal 在一封投资者信中写道：
“我们实际上是在支付更高的抵押贷款成本，而不是进行现金分配。 ”
3.旧金山最大的房东之一 Veritas Investments 及其合作伙伴在过去一年中拖欠了 95 栋出租建筑的债务。结果，该公司将损失超过三分之一的旧金山投资组合。
公寓楼的前景
当然公寓楼业主仍有理由保持乐观。即使银行撤退，房利美和房地美仍能提供政府支持的可靠贷款来源。大多数分析师预计住房短缺和高租金将持续存在。如果利率下降，房地产价格也可能会迅速反弹。
尽管如此，其他威胁仍在加剧。今年和明年开售的新公寓楼数量异常多，特别是在高端租赁市场，引起了供应方面的担忧。
此外，公寓楼价值比商业楼宇价值更容易受到利率上升的影响，因为它们与 10 年期国债价格密切相关，而随着利率上升，十年期国债价格暴跌。
总之呢，房地产有涨有跌，投资需谨慎～
