教您如何利用房屋“1031置换”来避税及积聚财富

许多有经验的地产投资者会通过房屋的“1031置换”来进行避税并利用这一美好的税法来进行小屋换大屋，白菜换白玉来扩增他们的资本蓝图和收益。许多地产大亨都是利用这一优惠的税法来不断滚动扩增他们的房地产投资规模。

美国税法鼓励投资者投资美国房地产，政府鼓励私人购买出租房，终其目的是帮助政府减轻对中低收入人群负担。政府除了优惠美国公民和合法永久居民外，同样也允许海外投资者使用“1031置换”来获得税务上的优惠。

聪明的人永远利用银行的钱来生钱，富人之所以富是因为他们知道怎样利用别人的钱来生财，借用贷款银行的钱来投资，以达到资本增值的最大化。穷人之所以穷是因为他们总觉得不应该负债，一旦负债就总想千方百计地去尽早还清它，而不是尽最大努力去利用别人的钱来生钱。当然债务有分好的债务及不好的债务。

消费型的债务为不好的债务如：用信用卡去购买昂贵商品：汽车名牌包包，及去高级场所消费等等。

好的债务为：如购买课程来提高自己的学习认知能力，期待将来能产出更高价值或购买出租房屋或自住房也是一个很好的投资。您自己每月的月供还款和房客所支付的租金，虽然自住房是债务，只要不是购买豪华别墅来尽情享受消耗尽每月的工资的话，随着日积月累它也能为您积蓄不少的房屋净值。

下面我们来浅谈一下1031置换的好处：

“1031交换”(Section 1031 Exchange)，也称作“同类财产交换法”(Like-Kind Exchange)，主要指在满足“1031交换”条款的前提下，如果投资人在限定时间内完成出售“原有财产”并交换性购入“同类财产”，那么投资人在出售“原有财产”的增值时无需在当年交税，而是延迟到最终出售时才纳房屋增值税，有许多富豪一生都在做1031置换直至过世，物业变遗产，到时候也许一分钱的税都不必缴纳，只要不超过规定的金额。美国国税局宣布，2024年的终身遗产税免税额将增至1361万美元。试问，普通民众有多少人能积累如此多的财富？而”1031置换“税法优惠为投资者省下可观的当年所要纳缴给政府的税金。穷爸爸富爸爸的作者罗伯特·清崎就是利用这一条例来做到从不在房地产投资的交易上来纳税。他自己在电台访谈节目中明确表示他从不用交税，而且是合法的。

如何符合房屋”1031置换“的避税条件呢？您必须持有这幢房屋并用于出租，满2年后才出售，那么这样的“1031置换”将得到国税局的认可，也能因此享受到“1031置换”的税务利好。

简单概括举例说明（具体情况请询问会计师），李先生在纽约皇后区发拉盛拥有一幢一家庭的出租屋，2013买入价是55万，经过时间及通货膨胀的洗礼，现在这幢房子己价值110万，妥妥的增值了100%。当时李生用20万作为首期并向银行贷款$35万元来投资这幢房子。2023年底李生出售了这幢房子，这增值的$55万，利用“1031交换“的方法再投资，用这55万作为两幢房子的首期，并继续向银行贷款购买了两幢投资房屋。这样李先生就暂不需要缴纳增值部分的税金，如果他的纳税率为25%，他就必须要为这$55万的资本增值纳$137500给政府。延税的优惠，让李先生可以用这$137500再作投资生钱。这就是为何富人都喜欢用这一税务优惠来达到他们最大的资本收益回报。

在税务上，使用“1031置换”的最大优势是“延迟交税”。投资人可以将本应缴纳的税款用于其他投资或支出，从而增加了投资人的现金流和潜在投资收益。而从通货膨胀的角度来看，“延迟交税”也是一种变相得利。10年或20年再缴交这$55万元的资本利得，您已经赚大了。因为20年后的$137500购买能力可能已经被贬值100%-200%了。
而使用“1031置换“方式购买房屋有时间的限制，投资人必须在45天内选定“同类财产”，并在180天内交易新的物业，可以是规定时间内同时置换一幢或几幢房子。劣势是：投资人可能由于时间限制无法以理想价格购入满意的“同类财产”，所以寻找一位有经验的持牌贷款专员和地产经纪人非常重要。

如果有兴趣做”1031交换”的朋友，请电话联系了解详情：917-580-0767张兆兰（Helen)

税务方面的问题请咨询您的会计师，本文只作参考。

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